Что важно учесть при согласовании права на немотивированный отказ от договора аренды коммерческой недвижимости?

Немотивированный отказ от договора аренды возможен всегда только в бессрочной арендеТо есть в договоре аренды, заключенном на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ)., в аренде на определенный срок (вне зависимости от продолжительности такого срока) — только если право на отказ предоставлено договоромПункт 1 статьи 450.1 ГК РФ..

Когда речь идет об аренде коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговая недвижимость) и, в особенности, о крупных объектах, то договоры обычно связывают стороны на продолжительный срок. В этой связи тщательное продумывание оговорки о праве на выход из договора имеет большое значение. Рассмотрим ее ключевые элементы и особенности.

Когда возникает право на выход?

На практике используются следующие подходы:

• однократное право выхода, которое может быть использовано один раз в определенную дату в течение срока аренды (например, в пятую годовщину даты начала аренды);
• возобновляемое право выхода, которое предоставляется несколько раз за срок аренды (например, каждые три года в течение срока аренды (т. е. в третью, шестую, десятую годовщины даты начала аренды));
• право выхода, которое предоставляется после определенного момента или даты без ограничения по срокам реализации (например, после 1 января 2028 г.).

Момент возникновения права на выход может быть привязан к годовщине начала аренды или к календарной дате. Привязка к календарным датам является предпочтительной, поскольку дает больше определенности и исключает риск противоречивого толкования и ошибок при исчислении срока.

Как реализуется право на выход?

Реализация права на выход требует уведомления. Моментом прекращения договора, по общему правилу, является момент получения уведомления об отказе от договора противоположной сторонойСтатья 165.1, пункт 1 статьи 451 ГК РФ.. Однако учитывая длящийся характер отношений в аренде, для реализации права на выход обычно требуется предварительное уведомление или несколько уведомлений последовательных уведомлений. Это критично для того, чтобы арендодатель смог найти замену арендатору. Срок такого уведомления может составлять от нескольких дней (для краткосрочных договоров аренды) до нескольких месяцев (для долгосрочных договоров аренды) до даты прекращения договора.

Помимо соблюдения срока для уведомления, необходимо соблюсти и его порядок, который может подчиняться общему порядку направления уведомлений по договору либо иметь специфику (например, особый порядок доставки уведомления).

Отказ от договора является односторонней сделкой, которая может быть оспорена или являться ничтожной, в этом случае она не будет порождать юридических последствий. Иными словами, если не соблюдена процедура отказа (например, уведомление об отказе не было надлежащим образом оформлено или направлено с опозданием), то договор по требованию противоположной стороны может быть признан судом действующим, а направившая недействительное уведомление сторона будет нести ответственность, в том числе за неисполнение договора с момента неправомерного отказаПункт 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»..

Важно, чтобы формулировка договора аренды позволяла однозначно установить, как соотносятся между с собой следующие даты: (i) дата возникновения права на отказ от договора, (ii) крайняя дата уведомления другой стороны об отказе от договора; и (iii) дата прекращения договора.

Мы не раз сталкивались со спорами между арендатором и арендодателем в отношении толкования соответствующих положений, а именно: должно ли уведомление быть направлено не ранее указанной в договоре даты или до такой даты.

Условия выхода

Наиболее распространенным условием для отказа от исполнения договора аренды является внесение платы за отказПункт 3 статьи 310 ГК РФ.. Стоит отметить, что суд может снизить размер платы или отказать во взыскании платы за отказ, если будет установлена очевидная несоразмерность последствиям или недобросовестность взыскателяПункты 15-16 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».. При этом в бессрочной аренде стороны не вправе согласовывать такую плату, поскольку в этом случае право на отказ предусмотрено императивной нормой закона.

Плата за отказ не является штрафом, а является платой за реализацию предоставленного договором права. Такой платеж необходимо отличать от штрафа, который должна уплатить сторона, если договор расторгается по ее вине.

Иногда арендодатели настаивают на включении дополнительных условий для реализации арендатором права на выход, например:

• отсутствие задолженности по арендной плате (относительно приемлемое условие для арендатора); или
• отсутствие нарушений по договору аренды (нежелательное условие для арендатора).

На что еще обратить внимание?

Помимо предусмотренного договором права на односторонний отказ от договора (статья 310 и пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ), право на выход также может быть реализовано через предоставление отступного (статья 409 ГК РФ). На отступном часто настаивают арендодатели, поскольку такая конструкция дает последнему больше комфорта, а именно:

• обязательство прекращается с момента предоставления отступного (то есть внесения платежа). При просрочке платежа право на предоставление отступного утрачивается, а договор не прекращается. В этой связи, необходимо убедиться, что стороне по условиям договора предоставлено достаточное время на уплату отступного;
• момент прекращения договора в связи с реализацией классического права на отказ от договора и момент внесения платы за такой отказ, по общему правилу, не связаны. Если иное не специально не предусмотрено договором (что часто встречается), то с момента осуществления отказа договор прекращается, и возникает обязательство по выплате согласованной денежной суммы.

Ниже приводим примеры возможных формулировок о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды:

Настоящим Стороны договорились, что в дату, на которую приходится 5-я годовщина Даты началаДатой начала принято обозначать дату, в которую арендатор начинает уплачивать арендную плату (ее базовую часть) после завершения арендных каникул. Однако иногда данным термином обозначают дату начала срока аренды, которая привязана к передаче объекта арендатору., Арендатор в соответствии со Статьей 450.1 ГК РФ вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора (в результате чего Договор будет считаться расторгнутым) без уплаты какой-либо платы за отказ, направив уведомление Арендодателю не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев до 5-й годовщины Даты начала. При реализации Арендатором предусмотренного настоящим пунктом права на односторонний отказ от Договора, Договор считается прекращенным с даты, на которую приходится 5-я годовщина Даты начала.

Настоящим Стороны договорились, что начиная с 1 января 2028 г. Арендатор в соответствии со Статьей 450.1 ГК РФ вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора (в результате чего Договор будет считаться расторгнутым), направив Арендодателю уведомление не менее, чем за 6 (шесть) месяцев до даты прекращения Договора. Во избежание сомнений Стороны подтверждают, что наиболее ранней датой прекращения Договора является 1 января 2028 г. Если Договор прекращается по основанию, предусмотренному в настоящем пункте, Арендатор обязуется до даты прекращения и в качестве условия прекращения уплатить Арендодателю плату за отказ от исполнения Договора в размере [указать].