Основной целью такого анализа является оценка возможности и целесообразности реализации проекта на конкретном земельном участке, с учетом (i) текущего правового режима участка, а также (ii) необходимых затрат (финансовых и временных) для приведения участка к целевым градостроительным характеристикам.
Нормативное регулирование градостроительной деятельности в современной России достаточно комплексное. В последние годы принимается множество шагов, направленных на упрощение процедур в сфере строительства и повышение их прозрачности. Несмотря на то, что многое уже сделано и ситуация меняется в лучшую сторону, единого источника информации о градостроительных характеристиках земельных участков все еще нет.
На этапе изучения перспективной площадки к наиболее полным источникам информации можно отнести выписки из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), которые можно запросить в местной администрации. Однако, по нашему опыту, не всегда удается получить такие выписки оперативно, и на этапе юридической проверки часто таких выписок в распоряжении команды нет.
На этапе проектирования к наиболее полным источникам информации можно отнести градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Однако на него нельзя полагаться полностью, поскольку зачастую ГПЗУ содержит лишь часть применимой информации, а иногда встречаются ошибки.
Таким образом, проведение самостоятельного анализа градостроительного потенциала земельного участка и последовательное изучение градостроительной документации проектной командой имеет существенное значение для получения наиболее полной информации о земельном участке.
Рассмотрим основные этапы такого анализа с точки зрения анализируемой градостроительной документации разного вида и будем двигаться от общих к более специфичным документам.
Документы территориального планирования (общепринятая аббревиатура — ДТП)
Назначение: содержат информацию о перспективном использовании территории, то есть о планах публичных образований (РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) по использованию данной территории.В ДТП можно найти информацию о:
- планируемом размещении объектов федерального, регионального и местного (далее — публичного) значения вблизи рассматриваемого земельного участка (например, автомобильные и железные дороги, порты, объекты инженерной инфраструктуры и др.). Из этой информации можно выявить потенциальные риски резервирования или изъятия земельного участка или его части для государственных и муниципальных нужд, установления публичного сервитута, зон с особыми условиями использования территории или иного изменения характеристик перспективной площадки в будущем;
- функциональном зонировании территории. Если функциональная зона не соответствует проекту, то не удастся получить разрешение на строительство либо осуществить перевод земельного участка в другую категорию;
- границах населенных пунктов.
Виды ДТП: схемы территориального планирования РФ и субъектов РФ в различных областях (транспорт, энергетика, высшее образование, здравоохранение и др.); схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы, единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования (Единый документВозможность подготовки и утверждения данного документа предусмотрена Федеральным законом от 19 декабря 2022 года № 541-ФЗ, которым Градостроительный кодекс РФ дополнен новой статьей 28.1.).
Источники информации о ДТП: Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТПСистема доступна по ссылке: https://fgistp.economy.gov.ru/. Мы рекомендуем скачивать интересующие файлы для изучения.); ИСОГДГлава 7 Градостроительного кодекса РФ. Не всегда такие системы реализованы. В некоторых регионах и муниципальных образованиях доступны удобные для пользователя онлайн-системы (например, Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Казань), в других регионах такие системы существуют оффлайн, и информация из них предоставляется по запросу.; сайты местных администраций.
Нормативы градостроительного проектирования (общепринятая аббревиатура — НГП)
Назначение: устанавливают расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами регионального и местного значения, а также максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения. Например, сколько требуется образовательных или медицинских учреждений и как далеко они должны быть расположены от жилых кварталов.Виды НГП: НГП подразделяются на региональные (РНГП) и местные (МНГП) и обычно используются уже на этапе проектирования. Однако содержащаяся в них информация может быть полезна и на начальном этапе для оценки того возможно ли реализовать на перспективной площадке задуманные технико-экономические показатели (то есть проверить реализуем ли бизнес-план проекта).
Источники информации об НГП: утвержденные РНГП и МНГП можно найти во ФГИС ТП, а также в справочно-правовых системах.
Зонирование территории
Зонирование территории для целей анализа градостроительного потенциала земельного участка следует понимать в широком смысле — это и градостроительное зонирование, которое определяется в правилах землепользования и застройки (общепринятая аббревиатура — ПЗЗ) и Едином документе, и иные способы зонирования в случаях, когда градостроительные регламенты из ПЗЗ не устанавливаются или не применяются (такие случаи указаны в частях 4-7 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).Несмотря на то, что с момента принятия действующего Градостроительного кодекса РФ прошло почти 20 лет, до сих пор встречаются ситуации, в которых затруднительно установить действующий градостроительный режим территории. Чаще всего такие сложности возникают в случаях, когда градостроительные регламенты не устанавливаются или не применяются (например, сельскохозяйственные угодья, особо охраняемые природные территории, территории опережающего развития и др.).
В отличие от ДТП, которые определяют то, как территория будет развиваться в будущем (на перспективу), то ПЗЗ и иные документы по зонированию территории устанавливают что именно может быть размещено на конкретном земельным участке в текущий момент времени (виды разрешенного использования), а также могут устанавливать предельные параметры объектов и земельных участков (этажность, высотность, процент застройки, размеры участков и т. п.).
Если перспективная площадка не относится к исключениям, то необходимо проанализировать ПЗЗ, а прежде всего карты градостроительного зонирования и текстовую часть с описанием градостроительных регламентов территориальных зон и подзон, обозначенных на картах. Помимо территориальных зон на картах ПЗЗ можно найти информацию о границах населенных пунктов, зон с особыми условиями использования территории, территорий объектов культурного наследия, комплексного развития территории и иную информацию. Актуальную версию ПЗЗ следует искать во ФГИС ТП, а также на сайтах местных администраций (мы рекомендуем проверять оба источника).
Если перспективная площадка относится к случаям, когда градостроительные регламенты не устанавливаются или не применяются (то есть к исключениям из общего правила), то градостроительный режим устанавливается в иных документах, перечисленных в части 7 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ. Единого собрания таких документов нет, каждый случай необходимо рассматривать отдельно (например, изучить положение об особо охраняемой природной территории, проект планировки территории опережающего развития, лесохозяйственный регламент конкретного лесничества).
Комплексное развитие территории (общепринятая аббревиатура — КРТ)
Современный институт КРТ регулируется главой 10 Градостроительного кодекса РФ, вступившей в силу в 2021 году.Мы отмечаем его отдельно, поскольку решение о КРТ в отношении конкретной территории превалирует над генеральным планом и правилами землепользования и застройки, то есть вне зависимости от того, какие зоны и регламенты в них установлены, строительство будет осуществляться в соответствии с планом, предусмотренным в решении о КРТ. В том числе, попадание земельного участка в зону КРТ может приводить к возмездному изъятию земельного участка из частной собственности или расторжению договора аренды.
Выбирая площадку для строительства необходимо проверить нет ли у органов власти планов по комплексному развитию рассматриваемой территории. Информацию можно найти в следующих источниках:
- в ПЗЗ устанавливаются зоны, в границах которых предусматривается (на перспективу) осуществление КРТ. Однако конкретное решение о КРТ может охватывать территорию, не совпадающую с установленными в ПЗЗ зонамиЧасть 5.1 и часть 5.2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ.;
- проекты решений о КРТ и утвержденные решения о КРТ подлежат обязательному опубликованию (например, в Москве на сайте Департамента городского имущества в разделе «Документы»);
- информация о торгах на заключение договора о КРТ (то есть в случаях, когда уже принято решение о КРТ) размещается на сайте.
Документация по планировке территории (общепринятая аббревиатура — ДПТ)
Назначение: ДПТ предназначена для того, чтобы детализировать градостроительный регламент для конкретной территории (выделить элементы планировочной структуры, установить границы территорий общего пользования и зоны размещения объектов капитального строительства, определить очередность строительства и границы земельных участков).Важно различать значение уже утвержденной ДПТ, которая должна учитываться девелопером, а также ДПТ, которая разрабатывается специально под новый проект, без которой нельзя будет получить разрешение на строительствоЧасть 3 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ..
Виды ДПТ: проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ).
Источники информации о ДПТ: ИСОГД, сайты органов власти различного уровня.
Зоны с особыми условиями использования территории (общепринятая аббревиатура — ЗОУИТ)
С 2018 года запущена реформа, направленная на упорядочение регулирования о ЗОУИТ с целью определения единых правил их установления, изменения, прекращения, режима использования (ограничений) земельных участков, расположенных в ЗОУИТФедеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».. С учетом неоднократных продлений на текущий момент времени только к 2028 году планируется завершить реформу. К этом моменту информация обо всех ЗОУИТ должна стать публичной, а также должны появиться четкие и единообразные правила установления, изменения и прекращения различных ЗОУИТ.Учитывая, что режим некоторых ЗОУИТ может быть вовсе несовместим с проектом либо существенно затруднять его реализацию, то выявление ЗОУИТ, в границах которых расположен участок имеет существенное значение.
Пока мы живем в так называемый «переходный период», единый источник информации о ЗОУИТ отсутствует, к 2028 году им должен стать ЕГРН. До этого времени мы рекомендуем проверять информацию о наличии ЗОУИТ в следующих источниках:
- ЕГРН (публичная кадастровая карта, выписки из ЕГРН об объекте недвижимости);
- ИСОГД;
- Карта ЗОУИТ в ПЗЗ;
- Ссылки на ЗОУИТ в правоустанавливающих документах;
- Осмотр местности на предмет наличия поблизости от перспективной площадки объектов, для которых могут быть установлены ЗОУИТ (водные объекты, лесная растительность, производственные предприятия, аэропорты, полигоны ТКО и др.).
