Особенности сделок по передаче договоров аренды

Передача арендатором договора аренды является разновидностью asset deal. Достаточно часто в рамках таких сделок передаются договоры аренды нескольких объектов недвижимости. Например, такая передача является актуальной при приобретении пула объектов определенной торговой сети или сети предприятий общественного питания.

В последнее время количество таких сделок увеличилось в связи с массовым уходом иностранных игроков с российского рынка. В ряде случаев уходящие иностранные ритейлеры передают арендованные ими объекты новым инвесторам (арендаторам), которые продолжают использование таких объектов для торговли товарами или оказания услуг под новыми брендами.

Сделки по передаче договоров аренды сопряжены со множеством нюансов и требует надлежащего урегулирования отношений на разных уровнях, а именно, отношений между арендодателем и прежним арендатором, между прежним арендатором и новым арендатором и, наконец, между арендодателем и новым арендатором. При приобретении пула арендованных объектов задача по согласованию документов по сделке усложняется за счет необходимости согласования условий сделки с различными арендодателями, поведение которых не всегда возможно предсказать. Рассмотрим некоторые аспекты таких сделок.

Договоры, заключаемые в рамках сделки

Передача пула договоров аренды требует заключения нескольких договоров, количество и содержание которых будет зависеть от условий конкретной сделки. Такие договоры могут включать различные соглашения.

Рамочное соглашение между прежним арендатором и новым арендатором, описывающее заключаемую сделку в целом. Рамочное соглашение может определять:

• общее количество передаваемых объектов;
• является ли сделка «пакетной», то есть гарантирующей, что новый арендатор приобретет все предполагаемые к передаче объекты;
• шаги, которые стороны должны предпринять для реализации сделки, и сроки выполнения таких шагов. Например, помимо заключения соглашений о передачи договоров аренды и их регистрации, может потребоваться заключение отдельных договоров купли-продажи торгового оборудования и/или стоков, находящихся в объектах;
• условия расчетов между прежним арендатором и новым арендатором;
• гарантии прежнего арендатора относительно действительности передаваемых договоров аренды и отсутствия прошлых нарушений.

Соглашения о передаче договоров аренды, которые могут заключаться в форме:

• двусторонних соглашений между прежним арендатором и новым арендатором. В зависимости от условий передаваемых договоров аренды, при заключении таких соглашений может потребоваться согласие арендодателя или его уведомление;
• трехсторонних соглашений между арендодателем, прежним арендатором и новым арендатором. Такие соглашения являются наиболее надежными, так как однозначно подтверждают согласие арендодателя на передачу договоров аренды конкретному арендатору.

При отсутствии рамочного соглашения, описанного выше, отдельные соглашения между прежним арендатором и новым арендатором об урегулировании финансовых и иных взаимоотношений между ними. Такие взаимоотношения также могут быть урегулированы в соглашениях о передаче договоров аренды. Однако зачастую прежний арендатор и новый арендатор не хотят, чтобы их договоренности раскрывались арендодателю, поэтому, как правило, такие договоренности оформляются отдельным соглашением.

Дополнительные соглашения к договорам аренды об изменении их коммерческих условий для того, чтобы новый арендатор мог начать деятельность в арендованных объектах на приемлемых для него условиях. Например, новый арендатор должен иметь возможность вести торговлю товарами под новым брендом, для чего обычно требуется согласие арендодателя. Кроме того, может потребоваться пересмотр размера и/или порядка расчета арендных платежей, изменение срока аренды, условий расторжения договора аренды. Изменение коммерческих условий договоров аренды может быть предварительным условием передачи договоров аренды, а может происходить одновременно с такой передачей в трехстороннем соглашении о передаче договора аренды между арендодателем, прежним арендатором и новым арендатором.

Отдельные аспекты сделок по передаче договоров аренды

Цена сделки по передаче договоров аренды и иные расчеты

Как правило, при передаче договоров аренды новый арендатор уплачивает прежнему арендатору «цену прав аренды» несмотря на то, что при приобретении прав по договору(-ам) аренды к новому арендатору также переходят обязательства арендатора (в первую очередь обязательство по оплате арендных платежей). При этом в сделках, заключаемых в связи с уходом иностранного бизнеса из России, такая цена может не предусматриваться или быть символической.

Кроме того, между прежним арендатором и новым арендатором могут возникать различные дополнительные финансовые обязательства, например:

• если прежний арендатор вносил арендодателю обеспечительный депозит, то возвращать такой депозит арендодатель должен будет новому арендатору. Соответственно, прежний арендатор, скорее всего, захочет получить от нового арендатора компенсацию указанного депозита;
• прежний арендатор мог уплатить арендную плату авансом за периоды, когда пользоваться арендуемым объектом будет уже новый арендатор. Прежний арендатор в таком случае, будет заинтересован в получении от нового арендатора компенсации уплаченной авансом арендной платы;
• прежний арендатор и новый арендатор также могут договориться о компенсации новым арендатором стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендуемом объекте прежним арендатором.

Ответственность прежнего арендатора за период до передачи договора аренды

По общему правилу при передаче договора аренды новый арендатор полностью заменяет прежнего арендатора в отношениях с арендодателем. Это означает, что у арендодателя будет право предъявить новому арендатору требования, связанные с нарушениями, допущенными прежним арендатором (например, требования по уплате задолженности по арендной плате, штрафов за нарушения договора аренды, убытков, возникших в связи с причинением ущерба арендованному объекту).

В этой связи новый арендатор стремится к тому, чтобы обезопасить себя от соответствующих требований арендодателя, в том числе, с использованием следующих механизмов:

• включение в трехстороннее соглашение о передаче договора аренды (между арендодателем, прежним арендатором и новым арендатором) положений о том, что по нарушениям, допущенным прежним арендатором, арендодатель вправе обращаться исключительно к прежнему арендатору;
• включение в соглашение о передаче договора аренды (независимо от того, участвует в нем арендодатель или нет) заверений прежнего арендатора об отсутствии нарушений, допущенных в прошлые периоды, а также обязательство прежнего арендатора компенсировать новому арендатору убытки в случае выявления таких нарушений (при этом для нового арендатора желательно, чтобы такое обязательство было подкреплено обеспечением, например, независимой гарантией от материнской компании).

Вопрос ответственности прежнего арендатора за ранее допущенные нарушения становится особенно актуальным в сделках, связанных с уходом иностранных компаний с российского рынка, так как часто такие компании приостанавливали свою деятельность (что, как правило, является нарушением договора аренды), а также переставали платить арендную плату. Соответственно, при согласовании сделки по передаче соответствующих договоров аренды необходимо урегулировать претензии арендодателя по таким нарушениям. Например, на прежнего арендатора может быть возложена обязанность по уплате ранее возникших задолженностей. В то же время на практике арендодатели торговой недвижимости зачастую соглашаются «списать» такие задолженности в обмен на гарантию открытия магазина под новым брендом к определенному сроку и возобновления ведения деятельности.

Замена обеспечений по договору аренды

В случае, когда обязательства прежнего арендатора обеспечены депозитом, новый арендатор, как правило, компенсирует прежнему арендатору сумму такого депозита.

При этом обязательства прежнего арендатора могут также быть обеспечены гарантией его материнской компании или банковской гарантией. Указанные обеспечения часто «привязаны» к конкретному лицу (прежнему арендатору) и автоматически не будут распространяться на нового арендатора. По этой причине арендодатель и новый арендатор должны договориться об условиях и порядке замены этих обеспечений на новые, предоставляемые новым арендатором.

Определение момента смены арендатора

Вопрос о моменте, с которого передача договора (то есть передача всех прав и обязанностей арендатора) является состоявшейся, в законодательстве однозначно не определен.

Согласно пункту 2 статьи 389.1 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ»), по общему правилу при уступке права требования соответствующее требование переходит к новому кредитору (речь идет о моменте перехода прав требования к арендодателю от прежнего арендатора к новому арендатору) в момент заключения договора об уступке (иное может быть предусмотрено договором).

При этом из пункта 2 статьи 391 ГК РФ можно сделать вывод, что перевод долга (речь идет о переводе долга перед арендодателем от прежнего арендатора к новому арендатору) происходит либо в момент заключения соглашения о переводе долга с участием арендодателя, либо в момент, когда арендодатель получил уведомление о состоявшейся уступке (при условии, что ранее арендодатель давал свое согласие на перевод долга).

Учитывая сложности с определением момента передачи договора, описанные выше, обычно такой момент определяют в двух или трехстороннем соглашении о передаче договора. Такой момент может быть привязан к дате:

• фактической передачи арендованного объекта (или нескольких объектов) от прежнего арендатора к новому арендатору, которая, как правило, оформляется подписанием соответствующего акта приема-передачи. К подписанию такого акта также часто привязывается возникновение обязательства нового арендатора по оплате арендных платежей; и/или
• оплаты новым арендатором прежнему арендатору «цены прав аренды».

Государственная регистрация соглашения о передаче договора

Двух- или трехстороннее соглашение о передаче договора аренды подлежит государственной регистрации, и сторонам необходимо определиться, кто должен будет обеспечить такую регистрацию. Указанная регистрация необходима для того, чтобы передача договора аренды считалась действительной для третьих лиц (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). При этом для сторон соглашения о передаче договора такое соглашение вступает в силу с момента его подписания.