Такой правовой эффект государственной регистрации в теории права называется принципом внесения и служит для облегчения гражданского оборота недвижимых вещей.
Однако из общего правила существует ряд исключений, когда право собственности на недвижимость признается возникшим, действительным и подлежащим защите в отсутствие записи о таком праве в ЕГРН, обычно с какого-то более раннего момента, указанного в законе. Как ни удивительно, но исчерпывающий перечень исключений отсутствует, практика периодически выявляет все новые и новые казусы.
Помнить об исключениях важно, например, чтобы:
- правильно структурировать сделки с активами;
- установить момент, с которого у собственника возникают обязательства по содержанию имущества и уплате налогов на имущество, а также момент, с которого возникает право на доходы от использования имущества;
- выбрать надлежащий способ защиты права и многое другое.
Рассмотрим наиболее важные и распространенные из исключений, с которыми мы сталкиваемся регулярно.
1. Ранее возникшие права на недвижимость
Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимость вступил в силу 31 января 1998 годаФедеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».. До этого единая регистрационная система в нашей стране отсутствовала, однако объектов недвижимости, которые к 1998 году уже находились в частной собственности, было достаточно много. Значительную часть составляли имущество приватизированных предприятий, а также приватизированный жилой фонд.Таким образом, права собственников объектов недвижимости, возникшие до 31 января 1998 года, образовали первое исключение. Эти права признаются юридически действительными в отсутствие их государственной регистрации в ЕГРН, однако для совершения сделки с таким объектом (продажи, ипотеки, передачи в долгосрочную аренду) право необходимо зарегистрироватьЧасть 5 статьи 69 Закона о регистрации недвижимости..
Несмотря на то, что законодательство не устанавливает обязанности зарегистрировать ранее возникшее право собственности в ЕГРН, мы рекомендуем это сделать, в том числе для защиты объектов от неправомерных действий третьих лиц.
2. Наследование
В случае принятия наследства (обычно путем подачи заявления нотариусу), недвижимое имущество признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), независимо от времени его фактического принятия, а также от момента государственной регистрации права наследника в ЕГРНПункт 4 статьи 1151 ГК РФ.. Таким образом, исключается ситуация, когда имущество остается бесхозяйным в какой-либо момент времени.Соответственно, именно с даты открытия наследства у наследника возникают как права (например, на доходы от использования имущества), так и обязанности (например, по содержанию, уплате налогов) в отношении имущества. В том числе с указанной даты будет исчисляться минимальный предельный срок владения имуществом для освобождения от уплаты НДФЛ при его последующей продаже.
3. Реорганизация юридического лица
Право собственности на недвижимость возникает у реорганизованного юридического лица с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) записи о юридическом лице, созданном в процессе преобразования, слияния, разделения, выделения либо записи о прекращении юридического лица в результате присоединенияСтатья 58 ГК РФ; абзацы 2, 3 и 4 пункта 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».. По аналогии с наследованием, в данном случае происходит универсальное правопреемство, что позволяет избежать ситуации, когда у имущества не будет собственника. Собственность на недвижимость в таком случае возникает в силу закона не в момент регистрации права в ЕГРН, а в момент регистрации юридического лица или регистрации его прекращения в ЕГРЮЛ.Примечательно, что при реорганизации в форме выделения реорганизуемое юридическое лицо не прекращает своего существования. Соответственно, пока образованное юридическое лицо не зарегистрирует за собой право собственности на переданное ему недвижимое имущество, существует правовая неопределенность. В ЕГРН право собственности на имущество будет зарегистрировано за одним существующим лицом, а юридически в силу закона такое право уже возникнет у нового (выделенного) юридического лица. В этой связи, скорейшая регистрация права собственности на недвижимое имущество, переданное выделенному юридическому лицу, имеет большое значение.
Разновидностью данного исключения также является преобразование государственного (муниципального) предприятия в акционерное общество в соответствии с законом о приватизации. С момента регистрации акционерного общества в ЕГРЮЛ, право на имущество, вошедшее в план приватизации, возникает у такого нового общества. При этом процесс регистрации права в ЕГРН может затянуться на длительное время.
4. Совместная собственность супругов
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностьюПункт 1 статьи 255 ГК РФ.. При этом при приобретении недвижимого имущества в период брака одним из супругов, допускается регистрация в ЕГРН его единоличной собственности на такое имущество, второй супруг будет являться сособственником приобретенной недвижимости в силу закона без регистрации.Таким образом, в ЕГРН может быть указано, что собственником вещи является одно лицо, а фактически эта вещь находится в общей совместной собственности супругов. Ситуация осложняется тем, что публичный реестр актов гражданского состояния отсутствует, поэтому достоверно проверить находился ли продавец в браке в период приобретения недвижимости у покупателя возможности нет.
Напомним, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супругаПункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.. Сделка, совершенная в отсутствие такого согласия, может быть оспорена вторым супругомПункт 2 статьи 173.1 ГК РФ..
