Невозможность подтвердить полномочия арендодателя объекта на передачу его в аренду текущему арендатору, что потенциально влечет риск недействительности договора аренды
Причинами риска могут выступать следующие обстоятельства:- собственником объекта является не арендодатель, а иное лицо, при этом предоставленные для анализа документы не подтверждают наличие достаточных полномочий у фактического арендодателя (например, прекратился либо является недействительным агентский договор или договор доверительного управления, на основании которого действует арендодатель);
- договор аренды заключен одним из сособственников объекта без согласия других сособственников (при аренде имущества, находящегося в общей долевой собственности); и
- отсутствуют необходимые согласия на сделку (согласие супруга, согласие собственника (для договоров субаренды), корпоративные одобрения и т. п.).
Проблемы, связанные с использованием земельных участков
Часто вид разрешенного использования или категория земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (в том числе если арендуется только его часть) либо прилегающего к такому зданию земельного участка не соответствуют условиям договора аренды в части разрешенного использования или предоставленных арендатору прав. Кроме того, иногда у арендодателя вообще отсутствуют оформленные права на такие земельные участки либо для использования требуется согласие третьих лиц (например, сособственников или соарендаторов).Наиболее актуальны такие ситуации для арендаторов, которые используют земельные участки не только для доступа к арендуемым объектам, но и для иных целей (например, для размещения гостевой парковки, летней веранды, рекламных конструкций, зон погрузки-разгрузки и прочее).
Наличие указанных обстоятельств может повлечь значительные неблагоприятные последствия для арендатора в будущем, в том числе невозможность использовать объект планируемым образом, а также административную ответственность за использование земельного участка не по целевому назначениюЧасть 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях («КоАП»)., административную ответственностьСтатья 7.1 КоАП. и взыскание неосновательного обогащенияСтатьи 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации («ГК РФ»). в виде платы за пользование участком в связи с его самовольным занятием.
Отдельные нарушения договора аренды со стороны арендатора
К типичным нарушениям договора аренды, которые возможно выявить в ходе юридической проверки (при наличии доступа к информации), относятся:- наличие в арендуемом объекте изменений (перепланировок, улучшений), проведение которых не было согласовано с арендодателем;
- передача части помещения в субаренду без согласия арендодателя;
- отсутствие действующего договора страхования имущества арендатора и гражданской ответственности, если их оформление требовалось по условиям договора;
- нарушение разрешенного использования; и
- наличие задолженности по платежам.
Отсутствие согласия залогодержателя объекта на его передачу в аренду
Данный риск может проявляться через:- отсутствие согласия залогодержателя объекта на заключение договора аренды (т. е. такое согласие не получалось изначально, хотя требовалось по условиям договора ипотеки); либо
- нарушение требований залогодержателя при заключении договора аренды, указанных в договоре ипотеки либо в отдельном письме-согласии (т. е. требования залогодержателя не соблюдены).
Долгосрочный договор аренды или отдельные дополнительные соглашения к нему не зарегистрированы в ЕГРН
Незарегистрированный договор или дополнительное соглашение не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (к примеру, в отношении нового собственника объекта). Стороны договора, тем не менее, все равно будут связаны соответствующими обязательствамиПункт 3 статьи 433 ГК РФ; пункт 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»..Для сделок по модели «asset deal» подобный риск также будет означать невозможность регистрации договора или ранее подписанных дополнительных соглашений к нему после смены арендатора.
Арендодателем по договору аренды является компания, входящая в группу продавца
Негативными последствиями указанного риска могут быть как злоупотребления со стороны арендодателя после сделки (например, пересмотр условий договора, препятствия при реализации преимущественного права), так и невозможность пользоваться правами, которые прямо не закреплены в договоре аренды и предоставляются в силу связанности сторон договора, например, право на размещение вывесок, пользование общей парковкой и прилегающей территорией определенным образом, маркетинговыми и иными услугами.Необходимость внесения изменений в положения договора аренды до или после сделки
В некоторых случаях договоры аренды требуют внесения изменений в отдельные положения для обеспечения деятельности нового арендатора. К примеру, может требоваться уточнение вида разрешенного использования или перечня разрешенных брендов, изменение предоставляемого обеспечения обязательств. В противном случае, это может привести к невозможности ведения деятельности в объекте после сделки или применение санкций за нарушение отдельных условий договора аренды.* * *
Помимо указанного выше, при проведении юридической проверки арендуемого актива стоит обратить внимание на такие положения, как чрезмерные и обременительные штрафы, необходимость предварительного согласования отдельных действий с арендодателем (например, направление запросов в государственные органы, проведение мелких ремонтных работ), и, конечно, наличие ограничений на смену корпоративного контроля над арендатором.
Некоторые из обозначенных выше рисков могут быть устранены как до сделки, так и в рамках реализации сделки (путем включения в документы по сделке отлагательных условий). Однако если риск неустраним, и при этом потенциально влечет потребою права аренды и существенные расходы в виде штрафов и убытков, то рекомендуем управлять им через включение в документы по сделке обязательств продавца по возмещению имущественных потерь покупателя в случае материализации риска.
Отдельно напомним, что в отличие от купли-продажи объекта недвижимости, с случае с уступкой прав по договору аренды к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности, в том числе вытекающие из прошлых периодов (включая задолженность по арендной плате). Соответственно, по общему правилу, новый арендатор унаследует и риски наступления негативных последствий, связанных с историческими нарушениями договора, допущенными предыдущим арендатором. Поэтому вне зависимости от структуры сделки («asset deal» или «share deal») необходимо внимательно относиться к истории исполнения договора аренды предыдущим арендатором.
