Возможно ли понудить арендатора принять объект аренды, если последний неправомерно уклоняется от приемки?

Ключевой обязанностью арендодателя в аренде является обязанность предоставить арендатору имущество во временное владение и (или) пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ»)), что в отношении недвижимости обычно подтверждается подписанием сторонами документа о передаче (пункт 1 статьи 655 ГК РФ). Корреспондирующей обязанности арендатора принять объект аренды и начать его использование закон не предусматривает.

Таким образом, в правоотношении по предоставлению объекта аренды арендодатель выступает должником, а арендатор ― кредитором. Гражданское законодательство РФ предусматривает разные последствия для случаев просрочки должника и кредитора.

При уклонении арендодателя от передачи вещи арендатору (или при просрочке должника), арендатор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре (статья 308.3 ГК РФ), то есть наделен правом понуждения арендодателя к передаче вещи в судебном порядке. В случае же уклонения арендатора от принятия вещи (или при просрочке кредитора), права арендодателя подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением, а не путем удовлетворения требования об обязании принять объект (пункт 2 статьи 406, статьи 450 и 453 ГК РФ).

Иными словами, принудительное вселение арендатора в помещение невозможно. При отказе арендатора от принятия вещи, договор аренды не прекращается, но арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по предоставлению вещи арендатору и, соответственно, не сможет взыскать плату за пользование объектом (такое пользование отсутствует). В этом случае надлежащим средством защиты для арендодателя будет расторжение договора в связи с просрочкой кредитора и заявление требования о возмещении убытков.

Данная правовая позиция и ранее обозначалась судами, но окончательно была подтверждена высшей судебной инстанцией в 2020 году (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 26 июня 2020 года по делу №305-ЭС20-4196).

Вопрос о составе и размере убытков, на которые вправе рассчитывать арендодатель, оказавшийся в такой ситуации, является открытым. Размер убытков будет зависеть от способности арендодателя обосновать и подтвердить их наличие, размер, а также причинно-следственную связь с действиями арендатора по отказу от принятия объекта аренды. При этом арендатор будет вправе ссылаться на обязанность арендодателя предпринимать меры по минимизации причиненных убытков, что может отказать влияние на их размер, присужденный судомПункты 1, 5, 11, 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»..

Например, арендодатель (с учетом условий конкретного договора аренды) может требовать взыскания с арендатора договорной неустойки, убытков в связи с заключением договора, подготовкой объекта к аренде, а также неполученную арендную плату за весь срок несостоявшейся аренды. Возможность взыскания арендой платы за весь срок аренды является наиболее дискуссионным. Если речь идет о длительных договорах аренды, то наиболее вероятным будет взыскание арендной платы за период до момента заключения арендодателем нового договора в отношении этого же объекта (замещающая сделка), а также разницы между арендной платой по прекращенному и новому договору аренды (если плата по новому договору оказалась ниже).

В связи с существенными рисками для арендодателя, мы рекомендуем детально прописывать процедуру приемки в договоре, а также предусматривать ощутимые штрафные санкции на случай безосновательного уклонения арендатора от приемки объекта. При этом нужно учитывать, подписанный арендодателем в одностороннем порядке акт приема-передачи (такое право арендодателя часто прописывается в договорах аренды) не будет означать надлежащую приемку объекта арендатором.