Заверения об обстоятельствах в договорах купли-продажи недвижимости

В данной заметке продолжим рассказывать о заверениях об обстоятельствах («Заверения»), предоставляемых продавцом по договору купли-продажи недвижимости.

Последствия недостоверности Заверений

Статья 431.2 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ») предполагает возможность наступления различных последствий в случае выявления недостоверности заверений.

Убытки vs неустойка

За недостоверность Заверений может быть предусмотрено возмещение продавцом убытков покупателя или уплата покупателю неустойки.

С одной стороны, неустойка выглядит привлекательной мерой ответственности для покупателя, так как при наличии неустойки у него нет необходимости доказывать убытки.

С другой стороны, основной риск неустойки для покупателя связан с возможностью ее снижения по статье 333 ГК РФ ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения. На практике вопрос о снижении неустойки ставится перед судом во многих (если не в большинстве) случаев, и суды охотно ее снижают. Кроме того, неустойка может быть неприемлемой и для продавца, так как она не может быть единым мерилом ответственности за недостоверность любого из Заверений, значимость которых для сторон может существенно отличаться.

В результате, во многих случаях стороны договоров купли-продажи недвижимости предпочитают возмещение убытков в качестве меры ответственности продавца за недостоверность Заверений. При этом размер возмещаемых убытков обычно ограничен и практически никогда не превышает сумму покупной цены. Кроме того, убытки обычно ограничиваются реальным ущербом. В то же время стороны могут согласиться на возмещение отдельных категорий упущенной выгоды. Например, если недостоверность Заверения проводит к расторжению какого-либо договора аренды в приобретаемом здании, продавец может быть обязан компенсировать покупателю недополученную арендную плату.

Как правило, стороны предусматривают в договоре процедуру предъявления покупателем требований о возмещении убытков в связи с недостоверностью Заверений. Например, покупатель может быть обязан привлечь продавца к судебному разбирательству по требованиям, удовлетворение которых может послужить основанием для предъявления покупателем требования о возмещении убытков. Покупатель может быть даже обязанным выдать продавцу доверенность на ведение судебного процесса, так как при отсутствии судебного решения против покупателя у последнего не возникают убытки. Обязательным условием для предъявления покупателем соответствующих требований продавцу также может быть вступление в законную силу решения суда по соответствующему иску против покупателя. Как правило, продавцы не готовы выплачивать компенсации по требованиям, обоснованность которых не подтверждена судом.

В контексте обсуждения возмещения убытков за недостоверность Заверений важным является вопрос о способности продавца компенсировать убытки в случае необходимости. Если финансовое положение продавца не является надежным, покупатель может потребовать предоставления гарантий компенсации убытков, например, в виде поручительства или независимой гарантии от банка, материнской компании продавца или иного лица.

Расторжение договора купли-продажи

Согласно пункту 2 статьи 431.2 ГК РФ, если все или некоторые Заверения продавца имеют для покупателя существенное значение, то при недостоверности соответствующих Заверений покупатель, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки, также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено договором. Данная норма предоставляет покупателю принципиальную возможность расторгнуть договор купли-продажи во внесудебном порядке (что, как правило, не отвечает интересам продавца), но не устанавливает четких критериев, когда такое расторжение возможно. По этой причине ее применение часто исключается сторонами.

Кроме того, расторжение договора по пункту 2 статьи 431.2 ГК РФ после закрытия сделки (то есть ее фактического исполнения) может быть сопряжено со множеством сложностей, связанных, в частности, с:

• обеспечением обратной регистрации права собственности на объект недвижимости на продавца;
• обеспечением возврата покупной цены покупателю. В этой связи может получиться ситуация, когда продавец должен вернуть покупную цену, а также уплатить убытки или неустойку в связи с недостоверностью Заверений. Таким образом ответственность продавца может превысить покупную цену, что, как правило, неприемлемо для продавца;
• претензиями сторон друг к другу относительно состояния возвращаемого объекта недвижимости (оно может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону).

С учетом изложенного, если стороны договора решают не отказываться от возможности расторгнуть договор по пункту 2 статьи 431.2 ГК РФ, необходимо, как минимум, определить, какие Заверения являются существенными, а также каковы будут последствия расторжения договора в связи с их недостоверностью. Кроме того, следует указать, до какого момента времени покупатель может воспользоваться своим правом на отказ от договора в связи с недостоверностью Заверений. Логично предположить, что такой срок не может быть больше Срока предъявления требований.

Признание договора купли-продажи недействительным

Согласно пункту 3 статьи 431.2 ГК РФ покупатель, заключивший договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными Заверениями продавца, вправе вместо отказа от договора по пункту 2 указанной статьи требовать признания договора недействительным (статьи 178 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения) и 179 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств)).

В процитированной норме устанавливается возможность квалификации недостоверного Заверения в качестве обмана или повода для существенного заблуждения, что, в свою очередь, позволяет признать соответствующую сделку (в частности, договор купли-продажи недвижимости) недействительной. Соответственно, для такой квалификации необходимо рассматривать недостоверность Заверений через призму критериев, установленных статьями 178 и 179 ГК РФ. Очевидно, что речь в данном случае должна идти о фундаментальных Заверениях и их очевидной недостоверности. Например, если продавец заверяет, что объект никому не продан, а на самом деле продавец ранее заключил договор купли-продажи этого объекта с другим лицом, и покупатель не имел возможности как-либо проверить указанное обстоятельство (см. далее раздел о знании сторон в отношении достоверности Заверений).

Интересным представляется вопрос о возможности исключения действия пункта 3 статьи 431.2 ГК РФ в связи с тем, что она сформулирована как альтернатива пункту 2 указанной статьи (отказ от исполнения договора). То есть при формальном толковании можно прийти к выводу, что, исключив пункт 2, стороны таким образом исключают и его альтернативу. Однако такая трактовка представляется спорной, поскольку вряд ли возможно исключить оспаривание договора по статьям 178 или 179 ГК РФ, когда покупатель был обманут или введен в заблуждение продавцом.

Знание сторон договора о недостоверности Заверений

Знание продавца

Согласно пункту 4 статьи 431.2 ГК РФ продавец по договору купли-продажи, осуществляющий предпринимательскую деятельность, несет ответственность за предоставление недостоверных Заверений независимо от того, было ли ему известно о такой недостоверности, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Иное может быть предусмотрено, например, в виде:

• специальной оговорки продавца «насколько известно продавцу» применительно к некоторым заверениям, где продавец объективно может не иметь соответствующую информацию. Например, такая оговорка может использоваться применительно к заверению о том, что отсутствуют основания для предъявления каких-либо требований со стороны третьих лиц в отношении объекта недвижимости. При этом важно дополнительно уточнить в договоре, что подразумевается под указанной оговоркой, например, речь может идти о знании акционера и/или генерального директора, и/или иных сотрудников компании-продавца;
• иных уточняющих формулировок заверений. Например, вместо «продавцу не было предъявлено никаких исковых заявлений» может быть указано, что «продавец не получал никаких исковых заявлений».

Знание покупателя

В ГК РФ отсутствуют какие-либо указания на знание покупателя как основание освобождения продавца от ответственности за недостоверность Заверений. Однако на практике требования покупателя, основанные на недостоверности Заверений, о которой покупателю было заведомо известно, не подлежат удовлетворению, так как такие требования рассматриваются в качестве злоупотребления правом.

В этой связи продавец, как правило, заинтересован в том, чтобы вменить покупателю максимально широкое знание о недостоверности Заверений. Например, продавцы часто пытаются включить в договор купли-продажи положение, согласно которому считается, что покупателю известно обо всех фактах недостоверности Заверений, которые следуют из документов, предоставленных в рамках предпродажной проверки актива. С точки зрения покупателя такое положение в договоре купли-продажи крайне невыгодно, так как в рамках соответствующей проверки может быть предоставлено большое количество различных документов, из которых покупатель не всегда сможет сделать очевидный вывод о недостоверности Заверений.

Поэтому более безопасно для покупателя настаивать на:

• квалифицирующих уточнениях непосредственно в формулировках Заверений (например, что за исключением конкретного сервитута, в отношении земельного участка отсутствуют какие-либо обременения); или
• предоставлении продавцом «письма о раскрытии», в котором будут указаны конкретные факты недостоверности в отношении конкретных Заверений.

Вместе с тем, последние тенденции судебной практики таковы, что от покупателя, который осуществляет предпринимательскую деятельность, ожидается, что при заключении сделки он предпримет меры для получения информации о приобретаемом активе (в частности, проведет юридическую и иные проверки и изучит информацию об активе в открытых источниках). Поэтому покупателю может быть вменено знание об обстоятельствах, которые могли быть им получены в ходе соответствующих проверок, а также из открытых источников и, соответственно, отказано в удовлетворении требований, связанных с недостоверностью Заверений, о которой ему могло стать известно указанным образом.

Защитой от рисков, которая не может быть получена через ответственность продавца за недостоверность Заверений, может стать обязательство продавца о возмещении потерь (статья 406.1 ГК РФ). Если говорить об этом инструменте очень кратко, то он позволяет покупателю получить компенсацию в случае наступления определенных обстоятельств, не связанных с нарушением продавцом его обязательств. Применительно к нему знание покупателя о рисках не имеет значения.