Благодаря появлению в Гражданском кодексе РФ («ГК РФ») статьи 431.2 появилась возможность предоставления продавцом Заверений, которые принято считать аналогом англо-правовых «warranties», в том числе по договорам купли-продажи объектов недвижимости.
В упрощенном виде Заверения следует понимать как утверждения, которые делает продавец в отношении различных обстоятельств, касающихся объектов недвижимости, и на которые полагается покупатель, заключая договор купли-продажи. В этом смысле Заверения следует отличать от обязательств продавца по выполнению определенных условий в будущем. Например, утверждение продавца о том, что на дату договора здание подключено к источникам энергоснабжения, способным поставлять в здание определенную электрическую мощность, представляет собой Заверение. Если же продавец гарантирует поставку в здание определенной мощности к определенному моменту времени в будущем, такую гарантию следует рассматривать в качестве обязательства продавца.
Категории Заверений
Во многих случаях стартовой позицией покупателя объектов недвижимости на переговорах является требование к продавцу о предоставлении максимально широкого перечня Заверений. Такой перечень может включать, в том числе, следующие группы заверений:- заверения, касающиеся права собственности продавца на продаваемый объект, а именно, что право собственности продавца:
- надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН;
- надлежащим образом приобретено, никем не оспаривается и не может быть оспорено в будущем;
- заверения, касающиеся отсутствия обременений (аренда, ипотека, сервитут, безвозмездное пользование и прочие) и ограничений по распоряжению объектом недвижимости (в частности, что продавец не заключал какие-либо сделки, направленные на отчуждение объекта недвижимости какому-либо лицу, включая предварительные договоры и опционы);
- заверения, подтверждающие надлежащее строительство объекта недвижимости, а также отсутствие оснований для признания его самовольной постройкой;
- заверения, подтверждающие, что после завершения строительства объекта в нем не проводились какие-то работы без получения необходимых разрешений и/или согласований, которые в том числе могли бы привести к признанию объекта самовольной постройкой. Кроме того, от продавца может потребоваться заверение о том, что фактическое состояние объекта соответствует его описанию в ЕГРН;
- заверения, касающиеся надлежащего использования объекта. В частности, что объект недвижимости используется в соответствии с его назначением и разрешенным использованием земельного участка, на котором расположен такой объект;
- заверения, касающиеся надлежащего состояния объекта и отсутствия у него дефектов. Такое заверение может отчасти пересекаться с гарантиями качества объекта, которые, как правило, регулируются отдельными положениями договора купли-продажи.
- в отношении земельного участка:
- заверения о том, что его границы были надлежащим образом установлены, включая согласование границ с правообладателями соседних земельных участков;
- заверения о том, что земельный участок был надлежащим образом отнесен к соответствующей категории земель, а также соответствующему виду разрешенного использования;
- заверение о том, что земельный участок используется в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, к которым он отнесен;
- заверение об отсутствии зон с особыми условиями использования в границах земельного участка;
- заверение о том, что к объекту недвижимости имеется свободный, надлежащим образом обустроенный и оформленный, ничем и никем не ограниченный доступ;
- заверения, подтверждающие, что в объект недвижимости предоставляются определенные коммунальные ресурсы с указанием параметров таких ресурсов;
- если для покупателя важно наличие определенных договоров аренды в отношении объекта, то от продавца могут потребоваться заверения в отношении действительности таких договоров аренды, достоверности информации о таких договорах аренды, предоставленной продавцом, отсутствии оснований для расторжения договоров аренды;
- заверения, касающиеся отсутствия судебных споров и/или административных разбирательств, и/или существующих или потенциальных требований третьих лиц в отношении объектов недвижимости.
Момент, на который предоставляются Заверения
Как правило, заверения предоставляются на момент заключения договора купли-продажи. Однако покупатель также заинтересован в том, чтобы продавец подтверждал достоверность заверений по состоянию на любой день до даты регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости.Срок, на который предоставляются Заверения
Статья 431.2 ГК РФ не устанавливает срок, в течение которого покупатель по договору купли-продажи (или любое иное лицо, которому были предоставлены Заверения) вправе заявлять требования в связи с недостоверностью Заверений («Срок предъявления требований»). Общие нормы гражданского законодательства также не позволяют определить такой срок, в связи с чем можно порассуждать, должен ли Срок предъявления требований соответствовать:- сроку действия договора купли-продажи? Как правило, такой срок будет определяться моментом полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Основными такими обязательствами являются фактическая и юридическая (посредством государственной регистрации) передача покупателю права собственности на проданный объект и уплата продавцу покупной цены (обязательства до закрытия сделки). Очевидно, что у покупателя должна быть возможность предъявления требований в связи с недостоверностью Заверений и после исполнения указанных обязательств;
- гарантийному сроку качества объекта недвижимости? Такой срок устанавливается далеко не во всех договорах купли-продажи недвижимости. Кроме того, в ГК РФ нет никакого указания на то, что Срок предъявления требований каким-либо образом связан с гарантийным сроком;
- сроку исковой давности? Указанный срок отсчитывается с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать о нарушении своего права, что может поставить продавца в ситуацию, когда его ответственность по Заверениям сохраняется неоправданно долго.
