О правовом значении государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества

Общее правило

Договор аренды зданий, помещений, сооружений и земельных участков, заключаемый на один год и более (долгосрочный договор) подлежит государственной регистрации в Едином государственной реестре недвижимости и считается заключенным с момента такой регистрацииПункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ..

Действующим законодательством установлены и судебной практикой подтверждаются специальные последствия отсутствия регистрации договора — незарегистрированный договор является обязательным для его сторон, но не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключенииПункт 3 статьи 433 ГК РФ, пункт 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 года..

Почему неопределенность все еще существует?

Гражданский кодекс РФ («ГК РФ») всегда предусматривал необходимость государственной регистрации долгосрочных договоров аренды, то есть правовые последствия такой сделки должны наступать только после ее регистрацииПункт 1 статьи 164 ГК РФ.. Это правило не изменялось.

Кроме того, до 1 июня 2015 года действовало общее правило, в соответствии с которым момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, был привязан к моменту его регистрацииПункт 3 статьи 433 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ» от 8 марта 2015 года..

Однако со временем в судебной практике был выработан подход, в соответствии с которым сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенностьПункт 3 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 165 от 25 февраля 2014 года..

Суды последовательно признавали незарегистрированные долгосрочные договоры аренды недвижимого имущества обязательными для сторон, если такие договоры были заключены в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонамиПункт 1 статьи 651 ГК РФ.) и фактически исполнялись, то есть имущество передано в пользование, соглашение о размере платы за пользование достигнуто сторонами и исполнялось ими. При этом суды отмечали, что права, предоставленные арендатору по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицамПункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17 ноября 2011 года..

В 2015 году в пункт 3 статьи 433 ГК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми, государственная регистрация договора стала иметь значение лишь для признания договора заключенным для третьих лиц (но не для сторон такого договора)Пункт 77 статьи 1 Федерального закона № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ» от 8 марта 2015 года..

Таким образом, законодатель расширил правило, ранее сложившееся в судебной практике. Теперь для того, чтобы долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считался заключенным и обязательным для его сторон, достаточно подписания такого договора обеими сторонами, то есть подтверждение фактического исполнения договора аренды более не является обязательным для признания его заключенным.

Несмотря на указанное выше, аналогичные изменения не были внесены в положения статей 164 и 651 ГК РФ. В связи с этим, до сих пор возникают споры о том, можно ли считать долгосрочный договор аренды заключенным и действующим в отсутствие государственной регистрации.

Безусловно больше всего вопросов и разногласий вызывает юридическая сила такого договора в отношениях с третьими лицами (покупателями и иными арендаторами недвижимого имущества, государственными органами, банками и т. п).

Особенности долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию

Незарегистрированный долгосрочный договор аренды является действительной сделкой, порождающей правовые последствия для ее сторон, однако поскольку регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде недвижимого имущества, то такой договор имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать.

Мы выделяем следующие правовые риски и особенности:

1. Незарегистрированный долгосрочный договор аренды не сохраняется при продаже арендуемого имущества третьему лицу, которое не знало о существовании такого договораСтатья 617 ГК РФ, пункт 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» от 25 декабря 2018 года..
2. Аналогично указанному в предыдущем пункте, при прекращении договора аренды, субарендатор по незарегистрированному долгосрочному договору субаренды не должен иметь право на заключение с ним прямого договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды с собственником имущества, если собственник не знал о таком договоре субарендыПункт 1 статьи 618 ГК РФ..
3. Арендатор по незарегистрированному долгосрочному договору аренды не обладает предусмотренным законом преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срокПункт 1 статьи 621 ГК РФ.. Однако полагаем, что данное правило следует применять только при защите интересов нового арендатора недвижимого имущества в споре с предыдущим арендатором (например, если предыдущим арендатором заявлен иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды на себя), но не в отношениях между арендодателем и предыдущим арендатором.
4. Отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды будет или может стать (в зависимости от ситуации) препятствием для получения ряда государственных услуг, например:

• получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукцииПункт 10 статьи 16, подпункт 3 пункта 3.2 статьи 19 Федерального закона № 171-ФЗ от «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» от 22 ноября 1995 года.;
• регистрации опасных производственных объектов (ОПО) в государственном реестре ОПОПодпункт 2 пункта 20 Приказа Ростехнадзора № 140 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору...» от 08 апреля 2019 года.;
• получения разрешения на строительство или оформления иных документов, необходимых для получения такого разрешения (в случае, если долгосрочный договор аренды земельного участка, на котором планируется строительство, не зарегистрирован)Спор с такими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках дела №А83-20325/2017.

В перечисленных выше случаях отсутствие государственной регистрации договора аренды фактически может привести к невозможности использования арендуемого объекта по назначению с вытекающими из этого негативными последствиями для обеих сторон договора аренды.

Таким образом, несмотря на явное снижение значимости государственной регистрации долгосрочного договора аренды, ее наличие все еще имеет существенное значение в некоторых ситуациях.