Корректировка покупной цены
Условия о корректировке покупной цены нечасто встречаются в договорах купли-продажи недвижимости в отличие от сделок купли-продажи акций/долей, в которых такие корректировки — стандартная практика. Во многом это связано с тем, что, как правило, цена недвижимости может быть окончательно зафиксирована на момент заключения договора купли-продажи. В то же время иногда присутствуют факторы, которые могут оказать влияние на цену недвижимости в период с даты заключения договора купли-продажи до даты закрытия сделки. Например, если в этот период появится арендатор помещений в объекте, значительно увеличивающий доходность соответствующего объекта либо продавец не сможет выполнить какие-либо условия или обязательства, выполнение которых являлось определяющим при согласовании цены объекта в определенном размере.В случае необходимости включения в договор купли-продажи недвижимости положений о корректировке покупной цены важно помнить, что в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации («ГК РФ») условие о цене недвижимости является существенным. Соответственно, если такое условие сформулировано недостаточно четко, договор может быть признан незаключенным. Поэтому очень важно максимально конкретно сформулировать условия и порядок корректировки, в чем может помочь включение в договор формулы корректировки.
Валюта платежа
Покупная цена в договоре может быть зафиксирована в рублях или иностранной валюте (чаще всего, в долларах США или евро). Если цена зафиксирована в иностранной валюте, и:- одна из сторон договора — иностранное лицо, расчеты по договору могут осуществляться непосредственно в иностранной валюте. До недавнего времени с такими расчетами не было проблем, однако на текущий момент (начиная с февраля 2022 года) такие расчеты существенно затруднены ввиду санкций против России и ответных мер, принятых российскими властями. Расчеты в рублях по договорам с участием иностранной стороны также допустимы, но, как указано выше, не являются обязательными;
- обе стороны договора российские, расчеты по нему возможны исключительно в рублях (согласно нормам валютного законодательства).
В случаях, когда стороны зафиксировали покупную цену в иностранной валюте, но договорились осуществлять расчеты в рублях, необходимо определить, по какому курсу будет происходить пересчет. Как правило, это обменный курс Центрального банка Российской Федерации на дату оплаты (еще точнее, на дату предъявления платежного поручения на оплату в банк). Для управления валютными рисками важно не забыть предусмотреть по какому курсу будет происходить возврат покупной цены, если возникнут основания для такого возврата (например, при расторжении договора). Стороны часто предусматривают, что возврату подлежит фактически уплаченная сумма в рублях.
Порядок оплаты
Для любого продавца критично заручиться уверенностью в получении покупной цены. Такая уверенность могла бы быть обеспечена уплатой всей покупной цены авансом. Однако, очевидно, что это ставит покупателя в крайне невыгодное положение, и очень редкий покупатель может согласиться на такое условие. Поэтому стороны ищут компромиссные варианты, позволяющие сбалансировать их интересы. В качестве таких компромиссов может быть использовано следующее.
Уплата части цены авансом
Практика уплаты части цены (обычно в пределах 10%) авансом широко распространена. При этом покупателю важно быть уверенным, что аванс будет возвращен, если сделка не будет закрыта. Поэтому от продавца обычно требуется гарантия возврата платежа. Такая гарантия может быть предоставлена в виде поручительства или независимой гарантии, выданной банком или иным лицом. Могут быть использованы иные виды обеспечений.Расчеты с использованием аккредитива
Уплата покупной цены с использованием безотзывного покрытого аккредитива также широко распространена на практике и является способом платежа, обеспечивающим интересы обеих сторон сделки. Аккредитив позволяет продавцу удостовериться в наличии денег у покупателя, а покупателю быть уверенным, что оплата произойдет только после перехода к нему права собственности на объект. Альтернативой аккредитиву являются расчеты с использованием эскроу, однако такой вариант реже встречается на практике в сделках с недвижимостью.
Оплата с использованием аккредитива предполагает, что покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в банке и кладет на него покупную цену. После этого продавец выполняет свои ключевые обязательства (передает объект, обеспечивает (или помогает обеспечить) государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю) и получает деньги с аккредитива, предъявив в банк заранее согласованные документы. В случае, если в течение срока, на который открыт аккредитив, продавец не предоставит в банк необходимые документы, деньги, лежащие на аккредитиве, вернутся на счет покупателя.
При обсуждении оплаты по аккредитиву одними из наиболее важных вопросов являются состав и требования к содержанию документов, которые должен предоставить продавец для раскрытия аккредитива. Покупатель обычно настаивает на широком перечне документов, в то время как с точки зрения интересов продавца такой перечень должен быть как можно более коротким и в идеале должен сводиться к выписке из Единого государственного реестра недвижимости («ЕГРН»), подтверждающей переход права собственности на объект к покупателю и отсутствие несогласованных обременений.
При этом указание на выписку из ЕГРН в качестве документа, предоставляемого для раскрытия аккредитива, не является достаточным. В договоре купли-продажи (и аккредитиве, соответственно) также обычно фиксируются сведения, которые должны содержаться в выписке. Как минимум, выписка должна подтверждать: (i) корректные характеристики объекта (кадастровый номер, площадь, адрес, категория и вид разрешенного использования земельного участка); (ii) регистрацию права собственности покупателя на объект; (iii) отсутствие информации в ЕГРН об обременениях, заявленных в судебном порядке требованиях, правопритязаниях, решениях об изъятии для государственных или муниципальных нужд и иных подобных «негативных обстоятельствах».
Несмотря на привлекательность использования аккредитива, продавцы не всегда соглашаются на него. Такая позиция связана с небеспочвенными опасениями того, что банк откажет в осуществлении платежа при наличии в документах формальных несоответствий установленным в договоре купли-продажи требованиям. Такие несоответствия могут возникать, независимо от сторон, например, если Росреестр допустит техническую ошибку в сведениях в выписке из ЕГРН. Для таких случаев в договоре купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя дать банку инструкцию произвести оплату, несмотря на указанную неточность.
Использование расчетов через эскроу во многом решает указанные выше проблемы, поскольку эскроу-агенты обычно более гибкие, а договор условного депонирования может включать более подробные правила в отношении условий, с которыми связывается обязанность эскроу-агента перечислить денежные средства продавцу (бенефициару).
Прямая оплата путем перечисления денежных средств покупателем на счет продавца
Стороны могут договориться о том, что оплата всей или основной части покупной цены производится после государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости путем перечисления суммы на счет продавца. В таком случае, так же, как и при расчетах с использованием аккредитива, важно согласовать, какие условия должны быть выполнены, и какие документы должны быть получены покупателем для того, чтобы у покупателя возникла обязанность произвести платеж.
Оплата после регистрации перехода права собственности на объект к покупателю
В случаях, когда стороны договариваются об оплате покупной цены после регистрации права собственности покупателя на объект, в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости будет находиться в залоге в пользу продавца до момента полной оплаты, если стороны не исключат такой залог своим соглашением. Указанный залог нередко используется на практике. Он регистрируется одновременно с регистрацией права собственности покупателя на объект без отдельного заявления.
После полной оплаты покупной цены необходимо обеспечить погашение записи о залоге в ЕГРН. Погашение записи осуществляется по заявлению продавца. В этой связи у покупателя может возникнуть риск того, что продавец не обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр, что в худшем случае может привести с необходимости для покупателя требовать погашения записи о залоге в судебном порядке. В этой связи в договоре купли-продажи могут быть предусмотрены меры, стимулирующие продавца своевременно обратиться с заявлением о регистрации прекращения залога, например неустойка за просрочку исполнения указанного обязательства в определенный срок.
