Ниже мы суммировали типичные вопросы, которые возникают при вступлении в переговоры по сделке о продаже объектов недвижимости и подготовке транзакционной документации. При согласовании приведенных ниже условий сделки существенную роль приобретает вовлеченность в переговоры юридических команд каждой из сторон, чтобы заключаемая сделка в результате соответствовала ожиданиям коммерческих команд.
Вид договора
В ситуации, когда продавец — зарегистрированный собственник объекта недвижимости, вопросов не возникает, и заключению подлежит договор купли-продажи такого объекта.В случае, когда объект недвижимости еще не создан, или право собственности продавца на введенный в эксплуатацию объект еще зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, решением является заключение договора купли продажи «будущей вещи», по условиям которого продавец обязуется создать и зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости и передать его покупателю.
Порядок оплаты покупной цены
Вопрос о том, что должно быть сначала «деньги» или «стулья» никогда не утратит свою актуальность. Существует два основных варианта расчетов между сторонами:- расчеты через аккредитив: покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в банке и кладет на него покупную цену, продавец выполняет свои ключевые обязательства (передает объект, обеспечивает или помогает обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю), продавец получает деньги с аккредитива, предъявив в банк заранее согласованные документы; или
- оплата после оформления права собственности покупателя на объект недвижимости. В этом случае покупатель получает объект, обремененным ипотекой в пользу продавца, которая действует до момента полной оплаты покупной цены. В данном варианте от покупателя может потребоваться уплата аванса в качестве гарантии его намерений.
Передача объекта недвижимости и регистрация перехода права собственности к покупателю
Передача объекта недвижимости может происходить сразу после заключения договора купли-продажи в качестве условия для выполнения сторонами дальнейших действий (оплата цены, подача документов на регистрацию), а может происходить после регистрации перехода права собственности. Оформляется передача актом приема-передачи, подписываемым сторонами. Как правило, передаче предшествует осмотр объекта недвижимости представителями сторон. На продавца может быть возложено обязательство по устранению недостатков, выявленных сторонами при осмотре и передаче.С передачей объекта обычно связаны переход к покупателю риска случайно гибели, а также возникновение обязанности по несению расходов на его содержание (оплата коммунальных и эксплуатационных расходов, уплата налога на имущество).
Также, как правило, в договоре купли-продажи регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю: какая сторона берет на себя ответственность за обеспечение государственной регистрации, в какой срок должна быть осуществлена регистрация, каким образом распределяются расходы на регистрацию между сторонами.
Обязанности и ответственность продавца
Обязательства и ответственность покупателя, как правило, ограничены (принять объект недвижимости и оплатить покупную цену), в то время как объем обязательств и ответственности продавца традиционно является предметом длительных дискуссий в процессе переговоров. В зону ответственности продавца, как правило, входят:- обязательства, непосредственно связанные с исполнением договора: передать объект недвижимости, устранить выявленные при передаче дефекты объекта, посодействовать в урегулировании отношений с третьими лицами;
- гарантийные обязательства по качеству объекта недвижимости. Как правило, такие обязательства принимает на себя продавец, который построил объект недвижимости для покупателя. В рамках гарантийных обязательств продавец может быть обязан за свой счет устранить выявленные дефекты или компенсировать покупателю стоимость их устранения;
- ответственность за недостоверность заверений об обстоятельствах, относящихся к объекту недвижимости. Объем таких заверений зависит от результатов переговоров. Каталог заверений может включать разделы о чистоте титула продавца, отсутствии обременений, отсутствии требований третьих лиц, отсутствии незаконно проведенных работ в объекте недвижимости, отсутствии задолженности, относящейся к объекту недвижимости, наличии свободного доступа к объекту недвижимости от дорог общего пользования, наличии определенного объема коммунальных ресурсов, использовании объекта недвижимости в соответствии с назначением и применимыми требованиями; и
- возмещение имущественных потерь. В отношении наиболее критичных для покупателя вопросов на продавца может быть возложена обязанность возместить потери покупателя в заранее согласованных размерах. Например, в случае утраты покупателем права собственности на приобретенный объект недвижимости продавец должен «вернуть» покупателю покупную цену.
Расторжение договора
Как правило, расторжение договора возможно до «закрытия» сделки (то есть момента, когда право собственности на объект недвижимости перешло к покупателю и произошла оплата покупной цены). В редких случаях возможно расторжение после указанного момента, например, при обнаружении в объекте существенных дефектов, не подлежащих устранению.Наиболее очевидным основанием расторжения договора продавцом является неоплата покупателем покупной цены. Покупатель может иметь право на расторжение при непередаче ему объекта недвижимости, выявлении нарушений заверений об обстоятельствах, невыполнении продавцом отдельных обязательств, имеющих существенное значение для покупателя. Отдельно может быть урегулировано расторжение договора в случае, если в определенный срок не удастся обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на объект, так как данный процесс во многом зависит от регистрирующего органа.
Урегулирование отношений с третьими лицами
Покупатель объекта недвижимости, как правило, будет вынужден вступить в отношения с третьими лицами по поводу объекта. Поэтому покупателю важно получить от продавца содействие при переоформлении отношений с такими третьими лицами, а также урегулировать возникающие в связи с этим вопросы.Например, если помещения в объекте недвижимости сданы в аренду, при смене собственника, договор аренды сохраняется. Однако покупатель будет заинтересован в том, чтобы как можно скорее начать получать арендные потоки, обезопасить себя от претензий арендаторов за период, когда покупатель еще не стал собственником объекта, получить от продавца обеспечительные депозиты, ранее уплаченные арендатором, и которые покупатель должен будет вернуть по окончанию срока аренды.
Кроме того, третьими лицами, с которыми необходимо будет переоформить отношения в связи со сменой собственника объекта недвижимости, могут являться ресурсоснабжающие организации и арендодатель земельного участка, на котором находится объект (в случае, если соответствующий земельный участок находился в аренде у продавца).
В наших следующих материалах мы будем более подробно рассматривать эти и другие аспекты сделок продажи объектов недвижимости с учетом актуальной рыночной и судебной практики, а также нашего опыта.
