Необходимо ли членство в СРО для осуществления строительного контроля со стороны застройщика?

Согласно пункту 1 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ («ГрК РФ») строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 этой же статьи строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Из приведенных выше положений закона следует, что в стандартной ситуации строительства на основании договора подряда строительный контроль должен осуществляться подрядчиком, с одной стороны, и застройщиком (заказчиком), с другой стороны. При этом для каждого из них определены конкретные мероприятия, которые они должны проводить в рамках строительного контроля (см. Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 468 от 21 июня 2010 года).

Застройщик может осуществлять строительный контроль самостоятельно или с привлечением технического заказчика, или с привлечением иного третьего лица (далее — «третье лицо для строительного контроля»). В случае, если застройщик привлек технического заказчика, то последний также вправе привлечь третье лицо для строительного контроля (видимо, как своего субподрядчика в отношениях с застройщиком).

Необходимость членства в СРО для осуществления функций строительного контроля на стороне застройщика из ГрК РФ не очевидна. Исходя из того, что застройщик может делегировать техническому заказчику осуществление строительного контроля, в силу пункта 22 статьи 1 ГрК РФ, строительный контроль входит в функции технического заказчика, и, следовательно, для осуществления таких функций техническому заказчику необходимо быть членом СРО. Данный вывод поддерживается в письме Минстроя РФ от 12 февраля 2021 года № 5265-ТБ/02.

Если застройщик самостоятельно осуществляет строительный контроль, то представляется, что вопрос о необходимости для него быть членом СРО должен решаться так же, как вопрос о необходимости членства в СРО застройщику, самостоятельно осуществляющему функции технического заказчика. Как более подробно рассмотрено в нашем посте на данную тему, представляется, что в таком случае членство в СРО застройщику не требуется, хотя иная трактовка не может быть полностью исключена. Следуя указанной логике, застройщику также не требуется членство в СРО, если он самостоятельно осуществляет строительный контроль. Указанный вывод поддерживается в разъяснении Минстроя РФ, данном в письме от 3 июня 2019 года № 19957-ТБ/02.

Как указано выше, помимо застройщика и технического заказчика, строительный контроль также может осуществляться привлеченным кем-либо из них третьим лицом для строительного контроля. Не вполне понятно, по какой причине ГрК РФ предусматривает такую опцию только в отношении строительного контроля, а не в отношении вообще любых функций технического заказчика, и что это за третье лицо, не являющееся техническим заказчиком. Тем не менее законодатель допускает, что строительный контроль может быть передан такому лицу, и поэтому возникает вопрос, должно ли оно быть членом СРО. Из упомянутого выше письма Минстроя РФ от 3 июня 2019 года № 19957-ТБ/02 следует, что должно. Такая позиция может быть обоснована тем, что третье лицо для строительного контроля является лицом, обязанным перед застройщиком по выполнению одной из функций технического заказчика, и поэтому критерии, определяющие необходимость членства в СРО, соблюдены.

Однако в связи с тем, что третье лицо для строительного контроля формально не является техническим заказчиком, и в ГрК РФ отсутствует прямое требование о том, что оно должно быть членом СРО, возможна и противоположная трактовка, а именно, что членство в СРО для такого лица не требуется. К такому выводу приходит Ростехнадзор в разъяснении от 8 августа 2019 года.

В результате получается, что для осуществления строительного контроля на стороне застройщика членство в СРО (i) требуется техническому заказчику или третьему лицу для строительного контроля, привлеченным застройщиком, и (ii) не требуется застройщику, осуществляющему строительный контроль самостоятельно. При этом иные трактовки законодательства не могут быть полностью исключены.