Ответственность собственника за безопасность объекта недвижимости

Как правило, право собственности на любое имущество, включая недвижимое, ассоциируется с триадой правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению соответствующим имуществом. При этом право собственности сопряжено не только с правами, но и с обязанностями.

Прежде всего собственник несет бремя содержания недвижимого имущества (уплата налогов, коммунальных платежей, иных расходов на обслуживание). Кроме того, собственник несет ответственность за безопасность принадлежащего ему здания или сооружения (далее — объект). Такая ответственность закреплена в статье 60 Градостроительного кодекса РФ («ГрК РФ») и сформулирована широко.

Содержание ответственности за безопасность объекта

Ответственность за безопасность объекта предполагает, что собственник должен возместить вред, причиненный личности и/или имуществу физического или юридического лица, вследствие:

• разрушения или повреждения объекта;
• нарушения требований безопасности при сносе объекта; и
• нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации объекта.

Помимо возмещения вреда, в перечисленных выше случаях собственник также должен выплатить следующие компенсации:

• 3 млн руб. родственникам потерпевшего в случае его смерти;
• 2 млн руб. потерпевшему в случае причинения ему тяжкого вреда здоровью; и
• 1 млн руб. потерпевшему в случае причинения ему вреда здоровью средней тяжести.

Исключения из ответственности за безопасность объектов и специальные субъекты такой ответственности

Собственник объекта не несет ответственность за ущерб, если он возник вследствие: (i) умысла потерпевшего, или (ii) действий третьих лиц, или (iii) действия непреодолимой силы.

В отношении:

• объектов незавершенного строительства ответственность за безопасность несет застройщик таких объектов;
• объектов, являющихся объектами концессионных соглашений или соглашений о государственно-частном партнерстве, ответственность за безопасность несет концессионер или частный партнер, если иное не предусмотрено соответствующим соглашением.

Специальные правила также действуют в отношении многоквартирных домов («МКД»). Указанные правила сформулированы не прямолинейно (пункт 11 статьи 60 ГрК РФ). Однако с учетом норм гражданского законодательства (в частности, статьи 1064, 1079, 1095-1097 ГК РФ) и судебной практики (см., например, Определения ВС РФ от 15 октября 2014 года № 308-ЭС14-1906 от 4 апреля 2016 года № 304-ЭС16-1626), ответственность за вред, причиненный вследствие разрушения или повреждения МКД, которые произошли по причинам его некачественного проектирования и/или строительства, должны, в зависимости от обстоятельств, солидарно нести лица, задействованные в проектировании и строительстве (в том числе застройщик, технический заказчик, проектировщик, строительные подрядчики, саморегулируемые организации («СРО»), членами которых являются участники строительства МКД, и иные лица, перечисленные в части 11 статьи 60 ГрК РФ).

Кроме того, ГрК РФ устанавливает специальные положения об эксплуатационной ответственности в отношении любых объектов (глава 6.2 ГрК РФ), кроме МКД, в отношении которых действуют нормы Жилищного кодекса РФ.

Регрессные требования собственника

Как описано выше, в качестве общего правила ответственность за безопасность объекта в первую очередь несет его собственник.

В то же время, если вред причинен в результате дефектов проектирования и/или каких-либо иных работ, собственник, возместивший соответствующий ущерб и уплативший соответствующие компенсации, вправе обратиться с регрессными требованиями к лицам, задействованным при выполнении соответствующих работ, а именно, к:

• подрядчикам по инженерным изысканиям, проектированию, строительным и иным работам, техническому заказчику;
• СРО, в которых состоят соответствующие подрядчики и/или технический заказчик;
• экспертным организациям, проводившим экспертизу результатов инженерных изысканий и/или проектной документации;
• Российской Федерации или субъекту РФ, если объект не соответствовал требованиям утвержденной проектной документации, но в отношении него было выдано положительное заключение органа строительного надзора.

Перечисленные выше лица несут перед собственником солидарную ответственность.

Если вред причинен в результате небезопасной эксплуатации объекта, то собственник имеет право предъявить регрессные требования к подрядчику, которого собственник привлек для содержания и обслуживания объекта.

Эксплуатационная ответственность

Главой 6.2 ГрК РФ допускает, что ответственность за эксплуатацию объекта может быть возложена, помимо собственника, на:

• лицо, которое владеет объектом на законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления или ином праве); или
• лицо, привлеченное собственником или законным владельцем в целях обеспечения безопасной эксплуатации объекта на основании договора (эксплуатирующая организация).

ГрК РФ не дает прямой ответ на вопрос о том, возможно ли заявлять требования о возмещении ущерба, причиненного небезопасной эксплуатацией, к лицу, не являющемуся собственником, если на такое лицо возложена эксплуатационная ответственность. Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть положительным, что в целом поддерживается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 июля 2014 года по делу №А32-4807/2013; Апелляционное определение Пензенского областного суда № 33-80/2021 от 2 февраля 2021 года по делу № 2-1238/2020).

В то же время обычно требования о возмещении ущерба предъявляются к собственнику, который в рамках судебного разбирательства имеет возможность «переадресовать» такое требование лицу, на которое возложена эксплуатационная ответственность. Таком образом, получается, что в отличие от общего правила, закрепленного в статье 60 ГрК РФ (собственник возмещает ущерб и предъявляет регрессные требования своему подрядчику по эксплуатации), в отношении эксплуатационной ответственности собственник может не компенсировать ущерб, доказав, что эксплуатационная ответственность возложена на иное лицо.

Глава 6.2 ГрК РФ также подробно описывает обязанности лица, ответственного за эксплуатацию:

• обеспечение эксплуатации в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных правовых актов РФ, а также проектной и исполнительной документации;
• обеспечение технического обслуживания объекта, эксплуатационного контроля, а также текущего ремонта;
• ведение журнала эксплуатации объекта;
• извещение собственника и органов власти о возникновении аварийных ситуаций на объекте.

Вопросы ответственности за эксплуатацию МКД заслуживают отдельной статьи. Однако в качестве краткого резюме можно отметить, что ответственность за эксплуатацию отдельных жилых и нежилых помещений в МКД несут их собственники, а за эксплуатацию общего имущества — лицо, на которое возложена такая ответственность в рамках выбора способа управления МКД (например, управляющая компания).