Обзор новых норм ГК РФ об общем имуществе собственников недвижимых вещей

24 июля 2023 года принят Федеральный закон №351-ФЗ («Закон»), согласно которому ГК РФ был дополнен положениями об общем имуществе собственников недвижимых вещей. Закон завершает процесс формирования законодательной базы в отношении общего имущества объектов недвижимости. Вопросы, связанные с общим имуществом, являются крайне актуальными для любого объекта, части которого принадлежат разным лицам (многоквартирный жилой дом, комплекс апартаментов, офисное здание, торговый центр, коттеджный поселок и так далее).

Развитие законодательства по вопросам общего имущества в объектах недвижимости до принятия Закона

Кратко напомним, как развивалось законодательство по данным вопросам до принятия Закона:

• В 2004 году был принят Жилищный кодекс РФ, который ввел понятие «общего имущества» многоквартирного жилого дома («МКД»), а также урегулировал его статус и порядок владения, пользования и распоряжения им. Суть данных норм состоит в том, что к общему имуществу МКД относятся (i) помещения и иные элементы МКД (такие как крыша, фасады, лестницы, технические этажи), которые необходимы для обслуживания более одного помещения в МКД; а также (ii) земельный участок, на котором расположен МКД. В силу закона общее имущество принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом должно осуществляться по совместному решению собственников помещений в МКД.
  
  
• Статус общего имущества в нежилых объектах, а также иные вопросы, связанные с ним, долгое время оставались неурегулированными. Данный законодательный пробел был заполнен Постановлением Пленума ВАС РФ №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» от 23 июля 2009 года («Постановление №64»).
  
  В Постановлении № 64 ВАС РФ приравнял режим общего имущества объекта нежилой недвижимости к режиму общего имущества МКД (за исключением земельных участков). В отношении земельных участков были отдельные разъяснения Верховного суда РФ, согласно которым собственники помещений в нежилых зданиях должны приобретать такое же право на земельный участок под таким зданием, которое принадлежало застройщику здания или иному предыдущему собственнику здания (то есть собственность или аренда).
  
  
• 21 декабря 2021 года на основании Федерального закона №430-ФЗ ГК РФ был дополнен главой 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Статья 287.5 в данной главе посвящена общему имуществу собственников помещений и машино-мест в любом здании или сооружении. Таким образом, данная статья установила общие правила для общего имущества в любом здании со множественностью собственников, а положения Жилищного кодекса РФ стали специальными нормами, регулирующими общее имущество в МКД. Соответственно, общее правило, сформулированное в статье, подлежит применению к нежилым зданиям и в целом соответствует подходам, описанным в Постановлении №64.
  
  Кроме того, в новой статье 287.6 ГК РФ были установлены общие правила, применимые к земельным участкам под зданиями с множественностью собственников, которые должны применяться с учетом специальных положений Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной статье, собственники помещений в нежилом здании, находящемся на чужом земельном участке, используют такой земельный участок на основании соглашения с его собственником. В то же время собственники помещений обладают определенными правами в отношении соответствующего земельного участка в силу закона. Например, если участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники помещений вправе требовать передачи им участка в собственность или аренду.
  
  
• 30 декабря 2021 года был принят Федеральный закон №476-ФЗ, который путем внесения изменений в Федеральный закон об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ от 30 декабря 2014 года), урегулировал статус общего имущества «собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе» (то есть в первую очередь собственников коттеджей в коттеджных поселках). К такому общему имуществу применяется базовый принцип, действующий для собственников иных объектов недвижимости, а именно, что соответствующее общее имущество принадлежит собственникам объектов недвижимости на праве общей долевой собственности. В то же время для такого общего имущества существуют свои особенности. Например, покупатели жилых домов по договорам участия в долевом строительстве приобретают право общей долевой собственности на общее имущество поселка не в силу закона, а на основании соглашения с застройщиком.
  
  Кроме того, существует Федеральный закон №217-ФЗ от 29 июля 2017 года, регулирующий садоводство, который, в том числе, регулирует вопросы общего имущества садоводств и огородничеств. Данный закон также повторяет принцип общей долевой собственности на общее имущество, однако устанавливает специальные правила по его содержанию и использованию.

Ключевые положения Закона

Закон вводит обобщенное регулирование вопросов общего имущества собственников любых недвижимых вещей и закрепляет универсальные принципы, применимые к общему имуществу. Все иные нормативные акты, в которых затрагиваются вопросы общего имущества, принадлежащего собственникам объектов недвижимости, становятся специальными нормами (Жилищный кодекс РФ в отношении МКД, глава 17.1 ГК РФ в отношении нежилых зданий и так далее). Таким образом, можно говорить о том, что при регулировании вопросов общего имущества законодатель постепенно прошел путь от частного регулирования к общему.

Понятие «общего имущества»

Закон предусматривает случаи, когда у нескольких собственников недвижимости возникает общее имущество, а именно когда:

• объекты недвижимости расположены в пределах определенной территории и связаны физически или технологически (речь идет в первую очередь о коттеджных поселках);
• помещения в здании принадлежат нескольким собственникам (МКД или нежилые здания любого назначения).

Закон вводит обобщенное понятие общего имущества, под которым понимается имущество, которое:

• при создании соответствующей недвижимости предполагается для удовлетворения общих потребностей собственников такой недвижимости; или
• приобретено, создано или образовано в дальнейшем для этой же цели.

Конкретный состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом, что уже было сделано ранее в отношении общего имущества МКД, нежилого здания, коттеджного поселка, территории садоводства или огородничества.

Право собственности на общее имущество

Закон окончательно закрепляет следующие правила в отношении права собственности на общее имущество, которое будет действовать для собственников любой недвижимости:

• общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам соответствующих объектов недвижимости;
• доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику каждого объекта недвижимости, пропорциональна площади принадлежащего ему соответствующего объекта недвижимости. Такая доля, в свою очередь, определяется пропорционально доле общей площади объекта, принадлежащего конкретному собственнику, в общей площади всех объектов, принадлежащих всем собственникам в соответствующем МКД / здании / поселке;
• доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на объект недвижимости, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на соответствующий объект недвижимости. Собственник объекта недвижимости не вправе совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на объект недвижимости. Сделки, совершенные в нарушение указанных правил, ничтожны.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

Вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом должны решаться собственниками объектов недвижимости путем голосования на общих собраниях. Количество голосов, принадлежащих каждому собственнику объектов недвижимости, должно быть пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

По общему правилу решение по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников объектов недвижимости, если иное не предусмотрено ГК РФ или иными законами. В частности, статья 259.3 ГК РФ устанавливает следующие исключения:

• для передачи общего имущества во владение или пользование третьим лицам достаточно двух третей голосов собственников;
• для отчуждения общего имущества третьим лицам необходимо единогласное решение всех собственников. При этом такое отчуждение возможно только, если оно не противоречит закону.

Бремя содержания общего имущества

Если иное не согласовано единогласным решением собственников объектов недвижимости, каждый собственник должен участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве собственности на общее имущество. В том числе, каждый собственник должен участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей, связанных с общим имуществом, пропорционально указанной доле.

Если в результате действий или бездействия какого-либо собственника возникают дополнительные расходы по содержанию общего имущества, такой собственник обязан их покрывать.

* * *
Закон вступает в силу с 1 октября 2023 года.