В Обзоре Верховный суд обобщил дела о самовольном строительстве за последние несколько лет. В целом судебная практика следует разъяснениям, данным Высшим арбитражным судом Российской Федерации (на настоящий момент упразднен) и Верховным судом в совместном постановлении пленумов №10/22 от 29 апреля 2010 г. В то же время в судебной практике появились некоторые новые тенденции, вызванные изменениями, внесенными в статью 222 Гражданского кодекса РФ в 2018 г., которые, в числе прочего, допускают возможность:
- признания постройки самовольной во внесудебном порядке;
- приведения постройки в соответствие с применимыми нормами вместо сноса; и
- признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка.
Случаи, когда решение о сносе должно быть принято судом
Решение о сносе здания (или сооружения), право собственности на которое зарегистрировано, может быть принято только в судебном порядке. Верховный суд также напомнил, что только в судебном порядке может быть принято решение о сносе объекта:- право собственности на который принадлежит собственнику в силу закона в отсутствии регистрации (например, если право собственности приобретено до вступления в силу закона о государственной регистрации или в результате реорганизации в форме присоединения); или
- построенного до вступления в силу Земельного кодекса РФ на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы.
Снос как крайняя мера ответственности
В Обзоре несколько раз отмечается, что снос является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, которая подлежит применению только при наличии существенного, неустранимого нарушения закона. Поэтому не любое нарушение должно приводить к сносу объекта. В частности:- использование здания не в соответствии с его назначением не является достаточным основанием для признания такого здания самовольной постройкой при условии, что оно было построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (то есть его зонированием);
- здание, построенное не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, является самовольной постройкой. Однако, такое здание не подлежит сносу, если оно может быть приведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка;
- если объект является самовольной постройкой в связи с его возведением с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то такой объект не подлежит сносу, если допущенные нарушения являются незначительными, и при этом не создают угрозу жизни и здоровья и не нарушают права третьих лиц (например, суд может прийти к выводу, что снос объекта будет несоразмерен допущенному нарушению, а интересы третьих лиц могут быть восстановлены иным способом);
- если существует возможность приведения самовольной постройки в соответствие с применимыми требованиями, такая возможность должна быть предусмотрена в соответствующем судебном решении в качестве альтернативы сносу;
- само по себе отсутствие разрешения на строительство (как единственный признак самовольности постройки) не является достаточным основанием для сноса самовольной постройки, если:
- застройщик предпринимал попытки для получения разрешения на строительство; и
- отсутствуют препятствия для ее сохранения (такие как угроза жизни и здоровью и/или нарушение прав третьих лиц).
Полагаем, что, несмотря на указанное разъяснение Верховного суда, отсутствие разрешения на строительство остается достаточно серьезным нарушением, которое может привести к сносу самовольной постройки. Представляется проблематичным доказать после завершения строительства, что застройщик добросовестно пытался получить разрешение на строительство, однако в выдаче ему было незаконно отказано.
Самовольные постройки на арендованных земельных участках
Споры в отношении самовольных построек, расположенных на арендованных земельных участках, являются достаточно распространенными. В Обзоре содержатся следующие выводы, касающиеся такой ситуации:- непредоставление земельного участка для строительства (например, когда земельный участок предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством, или когда он предоставлен для размещения другого объекта, а не того, который фактически построен) является достаточным основанием для признания построенного на таком земельном участке здания самовольной постройкой. С точки зрения законодательства и судебной практики непредоставление земельного участка для строительства является одним из наиболее существенных нарушений законодательства, которое невозможно устранить. Следовательно, такое нарушение влечет снос самовольной постройки вне зависимости от иных обстоятельств;
- в то же время, если арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществил на нем самовольную постройку, то за таким арендатором может быть признано право собственности на постройку, если земельный участок был ему предоставлен для целей строительства такой постройки. При этом постройка на день обращения в суд должна соответствовать установленным требованиям, а также не нарушать права и интересы третьих лиц;
- арендодатель земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на земельном участке, вне зависимости от заявления арендодателем требования о расторжении договора аренды;
- при этом, если арендодатель потребовал расторжение договора аренды земельного участка в связи с осуществлением на земельном участке самовольного строительства, то срок исковой давности о сносе самовольной постройки начинает течь не ранее момента, когда арендатор должен был освободить земельный участок в связи с расторжением договора аренды.
Срок исковой давности по искам о сносе самовольных построек
В дополнение к описанному выше к искам о сносе самовольных построек могут применяться различные правила исчисления срока давности. В частности:- в случаях, когда самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью, к иску о ее сносе применяется общий срок исковой давности (три года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав);
- если самовольная постройка возведена на земельном участке, которым ответчик, по мнению истца, владеет незаконно, срок исковой давности о сносе самовольной постройки истекает при истечении срока исковой давности по требованию о возврате земельного участка из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Срок исковой давности по виндикационному иску аналогичен сроку, указанному в разделе (a) выше;
- исковая давность не применяется к иску собственника земельного участка, владеющего таким земельным участком, о сносе возведенной на таком земельном участке самовольной постройки.
Объекты, построенные до 1 января 1995 г.
В Обзоре содержится вывод о том, что нежилые здания и сооружения, построенные до 1 января 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками. В то же время для приобретения права собственности на них на основании судебного решения, должны быть соблюдены следующие требования:- собственник здания (или сооружения) должен открыто и непрерывно владеть им как минимум 15 лет;
- собственник здания (или сооружения) должен обладать правами на земельный участок под ним; и
- здание (или сооружение):
- не должно создавать угрозу жизни и здоровья,
- не должно нарушать права третьих лиц, и
- должно быть построено в соответствии с применимыми градостроительными и строительными нормами и правилами.
Описанные выше выводы выглядят несколько противоречиво. С одной стороны, здание, построенное до 1 января 1995 г., не может быть признано самовольной постройкой. Однако, с другой стороны, для признания права собственности должны оцениваться критерии, применимые к самовольным постройкам.
Иные вопросы
Обзор также содержит следующие заслуживающие внимания выводы:- судебное решение о сносе самовольно построенного жилого дома не подлежит исполнению, если в таком доме проживает и зарегистрировано лицо, не участвовавшее в процессе о сносе самовольной постройки. Данный вывод подчеркивает важность выявления и привлечения к рассмотрению дела всех заинтересованных лиц;
- истец по иску о сносе должен обосновать не только свое право на предъявление иска; но также материально-правовой интерес в сносе самовольной постройки, выраженный в том, что снос приведет к восстановлению нарушенного права;
- размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для строительства, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку;
- суд не вправе утверждать мировое соглашение по делу о сносе самовольной постройки без анализа вопроса о соответствии такой постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.
