Судебная практика при рассмотрении подобных дел долгое время шла по пути признания частного инвестора квалифицированным участником отношений, который обязан самостоятельно проанализировать все риски, в том числе оценить возможность реализации проекта в рамках конкретной площадки с точки зрения градостроительных ограничений и законности актов ПО (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ № 13443/11 от 22 мая 2012 года, Постановление Президиума ВАС РФ № 2683/12 от 17 июля 2012 года).
При невозможности реализации проекта интерес инвестора, который, по мнению суда, должен был знать о неправомерности застройки участка, не подлежал судебной защите.
В 2020 году Верховный суд РФ («ВС РФ») при рассмотрении вопроса об исполнении инвестором и ПО договора о развитии застроенной территории сформулировал выводы, важные для разрешения подобных споров (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 301-ЭС19-25810 от 6 августа 2020 года):
- ПО является компетентным в вопросах градостроительства и архитектуры и на него возложен риск юридической невозможности исполнения обязанности по осуществлению строительства.
- Инвестор, полагавшийся на разрешения и действия ПО, не может быть признан недобросовестным.
- Указанная позиция ВС РФ стала значимым шагом в изменении подхода к распределению рисков и ответственности между ПО и частными инвесторами при реализации совместных проектов.
В 2023 году ВС РФ подтвердил упомянутый подход и подробно рассмотрел основные аргументы в защиту интересов частных инвесторов, которые могут быть использованы в аналогичных ситуациях (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 307-ЭС22-22917 от 21 марта 2023 года):
- Вступая в обязательственные отношения с участниками гражданского оборота на основании договора ПО действует на равных началах с такими участниками ― гражданами и ЮЛ.
- ПО не освобождается от обязанности (i) действовать добросовестно в ходе исполнения сделок с учетом прав и законных интересов участников инвестиционного проекта, (ii) оказывать необходимое содействие для достижения цели обязательства, в том числе принимать меры в сфере публично-правового регулирования.
- Несогласованность позиций государственных органов на стороне ПО в отношении вопроса о возможности использования земельного участка для целей, названных в инвестиционном договоре, не должна порождать негативные правовые последствия только для частного инвестора, поскольку это нарушает баланс интересов сторон.
- Изначальная невозможность реализации инвестиционного проекта, даже если она была очевидной обеим сторонам, не освобождает ПО от содействия в устранении в пределах своих полномочий препятствий для реализации проекта, а отказ в возврате инвестиционного взноса частному инвестору в ситуации, когда такое содействие фактически не было оказано, приводит к грубому нарушению баланса интересов сторон договора и не может быть оправдано рисковым характером предпринимательской деятельности.
- Встречное предоставление ПО не может быть сведено к обеспечению доступа инвестора к объекту и предоставлению необходимых документов.
- Положения инвестиционного договора, согласно которому инвестиционный взнос инвестора не подлежит возврату в случае прекращения договора, приводит к неосновательному обогащению на стороне ПО и, соответственно, не может быть применен.
Несмотря на обнадеживающие для частных инвесторов выводы, сформулированные в последней судебной практике, полагаем, что единообразный подход участников к распределению рисков и ответственности еще только предстоит сформировать. В этой связи, качественная предварительная проверка потенциальной площадки для реализации проекта и проработка документов инвестиционного пакета по-прежнему не теряет своей актуальности.
Перспектива взыскания частным инвестором убытков, понесенных в связи с невозможностью реализации инвестиционного проекта, будет прокомментирована в отдельной статье.
