Такой подход является рискованным и может не привести к ожидаемому застройщиком результату. Российское законодательство предполагает, что первоочередную ответственность за строительство несет застройщик, поэтому застройщику необходимо должным образом контролировать этот процесс. Кроме того, отсутствие должного контроля за подрядчиком может привести к злоупотреблениям с его стороны и уходу от ответственности, и, возможно, даже к срыву реализации строительного проекта.
Исходя из описания функций технического заказчика, содержащегося в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ («ГрК РФ»), технический заказчик в первую очередь берет на себя часть функции застройщика, в том числе во взаимоотношениях с подрядчиками. А именно, технический заказчик от имени застройщика:
- заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
- подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
- предоставляет привлеченным подрядчикам материалы и документы, необходимые для выполнения ими соответствующих работ.
Таким образом, представляется, что перечисленные выше функции технического заказчика не могут быть переданы застройщиком генеральному подрядчику. В противном случае подрядчик должен будет взаимодействовать сам с собой, в том числе по вопросам контроля за выполняемыми им же самим работами.
Аналогичный вывод содержится в письме Минстроя РФ от 20 декабря 2018 года № 55067-ОГ/08. В данном письме Минстрой РФ указал, что «проведение строительного контроля и непосредственного строительства объекта капитального строительства одним и тем же лицом противоречит положениям ГК РФ» (имеются в виду статьи 748 и 749, из которых следует, что контроль за выполнением работ подрядчиком осуществляет заказчик или привлеченное им лицо — инженер).
В том же письме Минстрой РФ указывает: «очевидно, в этой связи, что соответствующие контрольные мероприятия, осуществляемые в рамках строительного контроля заказчиком в отношении подрядчика, не могут осуществляться самим подрядчиком», а также что «достоверно засвидетельствовать факт надлежащего выполнения работ, конструкций и участков инженерных сетей, подлежащих закрытию, их соответствие установленным требованиям может только независимое и незаинтересованное в сдаче работ лицо».
В то же время передача генеральному подрядчику некоторых функций технического заказчика все же представляется возможной и нередко происходит на практике. Например, генеральный подрядчик может от имени застройщика подписать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Более того, достаточно часто на генеральных подрядчиков возлагаются обязательства по обеспечению от имени застройщика получения положительного заключения экспертизы проектной документации, разрешения на строительство, заключения о соответствии построенного объекта применимым требованиям, разрешения на ввод в эксплуатацию. Указанные функции напрямую не отнесены законом к функциям технического заказчика, однако на практике рассматриваются в качестве таковых, и их выполнение может быть возложено на генерального подрядчика.
Таким образом, можно сделать вывод, что ключевая часть функций технического заказчика не может быть передана генеральному подрядчику, так как такие функции в первую очередь включают в себя контроль за выполнением генеральным подрядчиком работ в рамках договора строительного подряда, а также в рамках строительного контроля, проводимого в соответствии с ГрК РФ. В то же время некоторые отдельные функции технического заказчика, касающиеся в первую очередь взаимодействия с государственными органами по вопросам получения разрешительной документации для строительства, могут передаваться генеральному подрядчику, что часто происходит на практике.
