О налоговых последствиях при изъятии имущества у собственников для государственных (муниципальных) нужд

Долгожданные поправки в Налоговый кодекс РФ с 1 января 2026 года

В рамках принятия масштабных изменений в налоговое законодательство в конце 2025 года законодателем в целях устранения правовой неопределенности в Налоговый кодекс РФ («НК РФ») были приняты поправки, уточняющие порядок налогообложения НДС и налогом на прибыль полученного бывшими собственниками возмещения (компенсации) за изъятие у них объектов недвижимости для государственных (муниципальных) нужд.

Новыми положениямиПодпункт 30 пункта 2 статьи 146, подпункт 68 пункта 1 статьи 251, пункт 48.36 статьи 270 НК РФ. Изменения внесены Федеральным законом от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ. были дополнены пункт 1 статьи 251 и статьи 270 НК РФ, определяющие перечни доходов и расходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, а также пункт 2 статьи 146 НК РФ определяющий перечень операций, не признаваемых объектами обложения НДС.

Ранее по вопросу налогообложения полученной бывшими собственниками суммы такого возмещения отсутствовал единообразный подход. Так, в большинстве случаев налоговые органы занимали позицию, что сумма такой компенсации за изъятое имущество признается доходом налогоплательщика для целей обложения налогом на прибыль, а сама передача имущества при изъятии признается реализацией и облагается НДС. При этом из содержания самих разъяснений Минфина России не усматривается последовательность во мнении по такому вопросу. В свою очередь, анализ судебной практики показывает, что суды руководствуются правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ («ВАС РФ») от 2009 годаПостановление Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 года № 2019/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23., и указывают, что суммы возмещения за изъятие имущества являются способом покрытия причиненного ущерба, а не оплатой за реализацию имущества для целей налогообложения.

Несмотря на наличие обширной положительной для налогоплательщиков судебной практики по данному вопросу, отсутствие прямого законодательного закрепления в НК РФ только порождало многочисленные споры с налоговыми органами и повышало риски возникновения претензий налоговых органов в виде привлечения к налоговой ответственности и сумм доначислений по НДС и налогу на прибыль.

Изменения в НК РФ с 1 января 2026 года разрешают существующую дискуссию по указанному вопросу и потенциально исключают для налогоплательщиков на общей системе налогообложения («ОСН») связанные споры и риски в будущем.

Однако, совершенствование текущего правового регулирования не обеспечивает полной правовой определенности для правоотношений, связанных с изъятием имущества для государственных (муниципальных) нужд, возникших до вступления в силу соответствующих поправок в НК РФ (до 31 декабря 2025 года).

История вопроса до внесения поправок в НК РФ

Изначально вопрос налогообложения суммы возмещений (компенсаций) за изъятое недвижимое имущество для государственных (муниципальных) нужд был прямо урегулирован в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ только в отношении бывших собственников, являющихся физическими лицами. В частности, с 2019 года физические лица были вправе применять имущественный налоговый вычет в размере всей выкупной стоимости объекта недвижимого имущества, что полностью освобождало полученное возмещение от обложения НДФЛ.

Впоследствии законодатель устранил пробелИзменения внесены Федеральным законом от 8 августа 2024 года № 259-ФЗ. в регулировании по указанному вопросу в отношении налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения («УСН»).

С 1 января 2025 года в силу подпункта 5 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ доходы в виде сумм возмещения, в том числе причиненные убытки в связи с изъятием объектов недвижимого имущества при определении налоговой базы по УСН не учитываются.

При этом в отношении налогоплательщиков, находящихся на ОСН, указанный вопрос длительное время оставался неурегулированным.

Дело в том, что доходы в виде компенсации, полученной в связи с изъятием недвижимого имущества, прямо не поименованы в статье 251 НК РФ, закрепляющей исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых для целей налогообложения. В этой связи, налоговые органы квалифицировали природу такого возмещения, полученного налогоплательщиком, в качестве внереализационного дохода для целей налога на прибыль в силу общего положения пункта 3 статьи 250 НК РФПисьма Минфина России от 29 апреля 2025 года № 03-03-06/1/43047, от 31 марта 2025 года № 03-03-06/1/31384, от 24 марта 2011 года № 03-03-06/1/171, от 13 марта 2008 года № 03-03-06/4/15..

Вместе с тем, утверждение о возможности квалификации такого возмещения в качестве внереализационного дохода опровергалось в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2009 года, в котором суд пришел к выводу, что возникновение налоговых последствий в отношении сумм возмещения для таких случаев нарушает принцип полного возмещения, определенный в порядке статьи 15 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ»).

Несмотря на неоднократное признание ФНС РоссииПисьма ФНС России от 29 июля 2022 года № СД-4-3/9846@, от 3 июля 2018 года № СД-4-3/12727@. и Минфина РоссииПисьма Минфина России от 21 ноября 2019 года № 03-03-06/1/90029, от 7 ноября 2013 года № 03-01-13/01/47571. приоритета позиции Высшего суда, налоговые органы продолжали придерживаться профискального подхода, идущего вразрез с подходом ВАС РФ.

В связи изложенным, ввиду отсутствия четкого законодательного регулирования на практике сложилось два противоположных подхода:

1. Профискальный подход, которого придерживались налоговые органы, подразумевал квалификацию изъятия объектов недвижимости за выплату возмещения (компенсации) в качестве продажи таких объектов, поскольку изъятие предусматривало переход права собственности.

• Налог на прибыль: Минфин РоссииПисьма Минфина России от 4 июля 2024 года № 03-07-11/62429, от 6 июля 2012 года № 03-03-07/32 и др. признавал, что компенсация, выплачиваемая за изымаемое недвижимое имущество, признается не безвозмездной выплатой, а доходом, подлежащим налогообложению, поскольку такая выплата не поименованаПисьма Минфина России от 6 декабря 2022 года № 03-03-06/1/119176, от 12 августа 2019 года № 03-03-06/1/60603 и др. в исчерпывающем перечне не учитываемых доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Вместе с тем, для налоговых органов было проблематично определить, к какому виду доходов отнести соответствующую компенсацию (к внереализационным или доходам от реализации).
• НДС: изъятие объектов недвижимости для государственных (муниципальных) нужд Минфин РоссииПисьма Минфина России от 21 ноября 2019 года № 03-03-06/1/90029, от 27 июля 2018 года № 03-07-11/53236, от 27 сентября 2013 года № 03-07-11/39995, от 11 сентября 2012 года № 03-07-11/369. приравнивал к реализации, признаваемой объектом обложения НДС. В некоторых ситуациях налоговые органы не признавали реализацией только операцию по изъятию земельных участков, но не объектов недвижимости, расположенных на них.

2. Подход Президиума ВАС РФ от 2009 года, которым руководствовались суды и зачастую налоговые органыПисьма ФНС России от 9 апреля 2021 года № СД-4-3/4861@, от 3 июля 2018 года № СД-4-3/12727@, от 11 июля 2017 года № СД-4-3/13419@, от 16 июля 2015 года № ЕД-4-3/12506@, от 1 июля 2015 года № ГД-4-3/11409., заключался в том, что при получении собственником сумм возмещения за изъятое имущество налоговых последствий не возникает в силу того, что такие суммы являются компенсацией убытков, причиненных в результате принудительного изъятия имущества без учета воли собственника в пользу государства.

• Налог на прибыль: взимание с собственника изъятого имущества налога на прибыль с суммы возмещения нарушает компенсационную природу такой суммы и принцип полного возмещения убытковПостановления АС Дальневосточного округа от 15 сентября 2015 года № Ф03-3555/2015, ФАС Московского округа от 18 мая 2012 года по делу № А40-77804/11-91-333, от 26 мая 2009 года № КА-А40/4352-09-П, Западно-Сибирского округа от 1 марта 2011 года по делу № А81-1212/2009..
• НДС: возмещение убытков в размере стоимости изъятого имущества является способом покрытия ущерба, а не оплатой за реализацию имуществаПостановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2025 года № 09АП-11824/2025-ГК, 09АП-13562/2025-ГК по делу № А40-229719/2024, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2025 года № 18АП-5671/2025 по делу № А76-31343/2024, Арбитражного суда Московского округа от 22 ноября 2023 года № Ф05-28710/2023 по делу № А40-273572/2022. Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-6633/22 от 7 ноября 2022 года по делу № А50-688/2022, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 марта 2015 года № Ф08-616/2015, ФАС Московского округа от 13 мая 2013 года по делу № А40-60239/12-99-347.. Вместе с тем, судебная практика, принимая во внимание принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, не рассматривала отчуждение объектов недвижимости, расположенных на изъятом земельном участке, в отрыве от него, не признавая такую операцию реализацией для целей НДСПостановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 октября 2025 года № Ф09-3365/25 по делу № А76-373/2022..

Устранение дискуссии с 1 января 2026 года

С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, касающиеся порядка налогообложения при изъятии объектов недвижимости для государственных (муниципальных) нужд.

Перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения НДС, был дополнен подпунктом 30 пункта 2 статьи 146 НК РФ, а именно передачей объектов недвижимого имущества, изымаемых для государственных (муниципальных) нужд, за которые налогоплательщику предоставляются суммы возмещения (компенсации).

Перечни доходов и расходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, были дополнены новыми корреспондирующими друг другу положениями подпункта 68 пункта 1 статьи 251 и пункта 48.36 статьи 270 НК РФ, в частности, доходами в виде компенсации убытков за изъятие объектов недвижимого имущества для государственных (муниципальных) нужд, а также расходами (убытками), в счет возмещения которых была получена такая компенсация.

Таким образом, благодаря принятым поправкам в НК РФ, с 1 января 2026 года при изъятии объектов недвижимости для государственных (муниципальных) нужд и выплате соответствующего возмещения (компенсации) у бывших собственников не возникает налоговых последствий по НДС и налогу на прибыль.

Ретроспективное применение поправок в НК РФ?

На настоящий момент неопределенным остается вопрос правового регулирования налогообложения правоотношений, связанных с изъятием имущества для государственных (муниципальных) нужд, возникших до вступления в силу соответствующих поправок в НК РФ, то есть до 31 декабря 2025 года.

В связи с этим обращаем внимание, что изменения налогового законодательства имеют обратную силу только в случае, если они отменяют, смягчают налоговую ответственность или предоставляют дополнительные гарантии защиты прав налогоплательщиков. Также обратную силу могут иметь и иные изменения, улучшающие положение налогоплательщика, но только в случае прямого указания закона на такое ретроспективное распространение.

Учитывая, что законФедеральный закон от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ., вносящий изменения и уточняющий порядок налогообложения при изъятии имущества для государственных нужд, прямо не предусматривает, что такие новые положения в НК РФ могут иметь обратную силу, то следует исходить из того, что новые правила применяются с момента их вступления в силу, а именно с 1 января 2026 года и на будущие периоды.

При этом, мы предполагаем, что действие новых положений НК РФ во времени вовсе не препятствует налогоплательщикам на ОСН не учитывать полученную до 31 декабря 2025 года компенсацию за изъятие имущества для государственных (муниципальных) нужд в доходах для целей обложения налогом на прибыль, а также не связывать ее с реализацией для целей обложения НДС.

Вышеуказанный вывод обусловлен следующим:

• во-первых, по аналогии с регулированием в переходном периоде (до начала действия поправок с 1 января 2025 года) порядка учета в целях УСН компенсации за изъятое недвижимое имущество для государственных нужд, Минфин России в своем разъяснении указалПисьмо Минфина России от 25 ноября 2024 года № 03-11-11/117947. на право налогоплательщиков не включать в доходы по УСН компенсацию, полученную в прошлом отчетном периоде, то есть в 2024 году, и в качестве основания для исключения такой компенсации из доходов, привел правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2009 года;
• во-вторых, с учетом сложившейся преимущественно положительной для налогоплательщиков на ОСН судебной практики, при возникновении претензий со стороны налоговых органов у налогоплательщиков есть шансы доказать, что суммы компенсации за изъятие объектов недвижимости для государственных нужд не подлежат ни обложению НДС, ни включению в состав доходов для целей налога на прибыль.

* * *

Юристы налоговой практики Denuo обладают значительным опытом налогового структурирования, в том числе в проектах комплексного развития территорий (КРТ), где рассмотренная тематика является крайне актуальной и релевантной для налогоплательщиков на ОСН. Мы будем рады оказать содействие в решении вопросов, связанных с налогообложением операций по изъятию объектов недвижимого имущества для государственных (муниципальных) нужд, а также подготовить аргументированную позицию защиты от претензий налоговых органов для ее представления в рамках досудебного и судебного представительств.