Вопросы ипотеки в Постановлении Пленума Верховного суда РФ о залоге

27 июня 2023 года вышло Постановление Пленума Верховного суда РФ №23 «О применении судами правил о залоге вещей» («Постановление»). Постановление содержит обширные разъяснения, касающиеся залога в целом и залога недвижимого имущества (ипотеки) в частности. В настоящем обзоре выделены некоторые выводы из Постановления, которые касаются ипотеки. В целом Постановление во многом повторяет нормы законодательства, а также устоявшиеся подходы судебной практики по определенным вопросам, касающимся залога, однако также содержит и некоторые новые выводы. Постановление можно рассматривать в качестве полезного обобщения часто возникающих вопросов, связанных с залогом вещей.

Форма договора ипотеки и государственная регистрация ипотеки

В Постановлении суммированы положения законодательства о форме договора ипотеки и государственной регистрации ипотеки:

• договор ипотеки подлежитПункт 14 Постановления заключению в простой письменной форме;
• в случаях, установленных законом, договор ипотеки должен быть заключен в нотариальной форме. В частности, такая форма требуется при обеспечении ипотекой обязательств по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, а также в отношении договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за некоторыми исключениями). Обязательная нотариальная форма договора ипотеки также может быть установленаПункт 15 Постановления соглашением сторон. Кроме того, нотариальная форма договора необходима на случай обращения взыскания во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса; и
• ипотека возникает с момента государственной регистрации (с учетом разъяснения в разделе «Обеспечение ипотекой будущих обязательств» настоящего обзора в отношении ипотеки, обеспечивающей обязательство, которое возникнет в будущем).

В Постановлении отмечено, что отдельные права и обязанности сторон могут возникать с момента подписания договора ипотеки. Например, обязательство залогодателя предоставлять определенную информацию и/или поддерживать заложенное имущество в надлежащем состоянии. В то же время основные права залогодержателя (такие как право на предъявление требования об обращении взыскания на предмет залога) могут быть реализованыПункт 9 Постановления только после возникновения ипотеки.

Лицо, уполномоченное на передачу объекта недвижимости в ипотеку

Право передачи объекта недвижимости в ипотеку принадлежитПункт 3 Постановления его собственнику или в случаях, предусмотренных законом, лицу, уполномоченному распоряжаться таким объектом, например, доверительному управляющему.

Залогодатель обязан зарегистрироватьПункт 24 Постановления право собственности на вновь построенный объект недвижимости (включая объекты незавершенного строительства), когда в отношении такого объекта возник залог в силу закона и по такому залогу возникли основания для обращения взыскания. Например, объект недвижимости, построенный залогодателем на заложенном земельном участке, считается также находящимся в залоге. Следовательно, при возникновении оснований для обращения взыскания на такой объект суд по иску залогодержателя об обращении взыскания может понудить залогодателя зарегистрировать право собственности на объект.

Залог «будущих» объектов недвижимости

В Постановлении содержатся следующие разъяснения, касающиеся залога объектов недвижимости, которые залогодатель создаст или приобретет в будущем:

• такие объекты считаютсяПункт 4 Постановления находящимися в ипотеке с момента регистрации ипотеки как обременения, если более поздний момент не предусмотрен законом или договором; и
• будущий объект недвижимости может быть индивидуализирован в договоре ипотеки путем указания сведений, позволяющих установить подлежащее передаче в залог недвижимое имущество на момент заключения договора ипотеки (например, строительный адрес и ориентировочная площадь будущего здания или помещения, другие характеристики согласно проектной документации). В этом случае необходимые для регистрации ипотеки данные, идентифицирующие объект, указываютсяПункт 22 Постановления в совместном заявлении залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации ипотеки.

Сохранение ипотеки при изменении характеристик заложенного объекта

В Постановлении подтверждены закрепившиеся в законодательстве и судебной практике подходы к сохранению ипотеки при изменении характеристик заложенных объектов недвижимости, а именно:

• при реконструкции заложенного объекта или его иного изменения, в том числе в результате которых возникло новое имущество, ипотека сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор ипотеки изменения, касающиеся описания предмета залога;
• при государственной регистрации права собственности на образованные в заложенном здании помещения, такие помещения становятся предметом залога вместо указанного здания (соответственно, одновременно с регистрацией права собственности на помещения должна быть зарегистрирована их ипотека);
• залог сохраняется в отношении образуемых, измененных земельных участков в прежних границах, если иное не предусмотрено законом. Регистрация ипотеки земельных участков, образованных из состава заложенного земельного участка, проводится одновременно с государственной регистрацией права собственности на них; и
• при объединении земельных участков, один из которых обременен залогом, залог распространяетсяПункт 23 Постановления на весь образованный участок, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя.

Ответственность залогодателя за состояние заложенного объекта недвижимости

Согласно Постановлению, объем ответственности залогодателя-должника и залогодателя — третьего лица за сохранность заложенного объекта недвижимости различается. Если залогодатель является должником по обеспечиваемому обязательству, то он несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного объекта, если иное не предусмотрено договором. Залогодатель — третье лицо не несет ответственность за случайную гибель или случайное повреждение предмета залога, если иное не предусмотрено договором.

При этом залогодатель — третье лицо отвечает за утрату заложенного объекта недвижимости в пределах его стоимости, а за повреждение — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от оценки предмета залога в договоре. Такой залогодатель освобождается от ответственности, если докажет, что он, действуя заботливо и осмотрительно, предпринял все меры для сохранности заложенного объекта, и такой объект погиб или был поврежден не в результате действий или бездействия залогодателя. При этом залогодержатель имеет правоПункт 27 Постановления получить возмещение своих требований за счет иных источников, предусмотренных законом, например, за счет страхового возмещения.

Залог доходов от использования заложенного объекта

Основным видом доходов от использования объектов недвижимости являются, как правило, арендные платежи. В Постановлении указано, что право залогодателя на получение доходов от использования заложенного объекта считаетсяПункт 5 Постановления находящимся в залоге в пользу залогодержателя такого объекта, если иное не предусмотрено договором ипотеки. К такому залогу применяютсяПункт 6 Постановления правила о залоге обязательственных прав, если иное не вытекает из закона.

Описание обеспечиваемых обязательств

Для договоров ипотеки (равно как и для договоров залога иного имущества) традиционно важно подробно описать обеспечиваемое обязательство. Закон об ипотеке требует, чтобы в договоре были описаны основания возникновения, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. До недавнего времени недостаточно точное и подробное описание обеспечиваемого обязательство могло приводить к признанию договора ипотеки незаключенным или узкому толкованию объема обеспечиваемого обязательства.

Постановление подтверждает возможность более гибкого подхода к описанию обеспечиваемого обязательства, а именно:

• если в договоре ипотеки не упомянуты отдельные условия обеспечиваемого обязательства (например, размер или срок исполнения обязательства, размер процентов по обязательству), но оно описано с достаточной степенью определенности, или в договоре ипотеки есть отсылка к договору, из которого возникло или возникнет обеспечиваемое обязательство, то договор ипотеки не может бытьПункт 11 Постановления признан незаключенным;
• отсутствие в договоре залога (ипотеки) условия о размере, порядке уплаты процентов за пользование кредитом не свидетельствует об ограничении требований только суммой основного долга по кредитному договору; и
• неустранимые сомнения, противоречия и неясности в наличии ограничения объема обеспеченного залогом (ипотекой) требования толкуютсяПункт 30 Постановления в пользу его отсутствия.

Обеспечение ипотекой будущих обязательств

Значительное внимание в Постановлении уделено вопросам обеспечения залогом обязательств, которые возникнут в будущем. В частности, в Постановлении указывается, что, когда заключен договор ипотеки, обеспечивающий исполнение таких обязательств:

• ипотека возникаетПункт 16 Постановления в дату наиболее позднего из следующих событий:
• регистрация ипотеки;
• возникновение обеспечиваемого обязательства;
• если при этом залогодатель произвел отчуждение заложенного объекта:
• после регистрации ипотеки, но до возникновения обеспечиваемого обязательства, то залог начинает действовать с момента возникновения обязательства, и приобретатель объекта становится на место залогодателя;
• добросовестному приобретателю до регистрации ипотеки, то залог не возникает. В этом случае залогодержатель вправе требоватьПункт 31 Постановления возмещения убытков, вызванных отчуждением объекта недвижимости;
• старшинство залогов при наличии предшествующего и последующего залогов определяется датой регистрации соответствующих залогов. При этом, если на момент обращения взыскания последующим залогодержателем, действующим добросовестно, будущее обязательство, обеспечиваемое предшествующей ипотекой, не возникло:
• требования последующего залогодержателя удовлетворяются без учета предшествующей зарегистрированной ипотеки; и
• регистрационная запись о предшествующей ипотеке погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного объекта.

Последующий залогодержатель не считаетсяПункт 48 Постановления добросовестным, если срок обращения взыскания по его залогу заведомо предшествует моменту, в который должно возникнуть обязательство, обеспеченное предшествующей ипотекой.

Последующая ипотека

В договоре ипотеки может содержаться запрет последующей ипотеки. Если последующий залогодержатель знал или должен был знать о таком запрете, то последующий договор ипотеки может быть оспорен по иску предшествующего залогодержателя. При наличии в ЕГРН сведений об ипотеке последующий залогодержатель не вправе ссылатьсяПункт 46 Постановления на то, что он не знал или не должен был знать о запрете последующей ипотеки.

Некоторые аспекты распоряжения заложенным объектом недвижимости

В Постановлении разъяснен ряд вопросов, связанных с распоряжением заложенным объектом недвижимости.

• При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенным имуществом недействительной и применения последствий ее недействительности. Признание указанной сделки недействительной не лишаетПункт 40 Постановления приобретателя по ней права потребовать от залогодателя возмещения убытков. Необходимо напомнить, что вместо признания сделки недействительной, согласно статье 39 Закона об ипотеке залогодержатель также вправе потребовать досрочного исполнения обеспечиваемого обязательства и обращения взыскания на предмет залога, отчужденный без согласия залогодержателя. При этом недобросовестный приобретатель предмета залога (то есть тот, который знал или должен был знать о наличии ипотеки) несет солидарную с должником ответственность по обеспечиваемому обязательству.
• При наличии на момент заключения сделки по отчуждению объекта недвижимости записи о его ипотеке в ЕГРН приобретатель объекта должен принять меры, направленные на получение дополнительной информации о такой ипотеке и обеспечиваемом ею обязательстве у залогодателя и известного приобретателю залогодержателя (в частности, уточнить срок исполнения обеспечиваемого обязательства и срок действия ипотеки, обращении взыскания во внесудебном порядке и иных условиях). Если приобретатель объекта не предпримет указанные меры, он не будет иметь праваПункт 16 Постановления ссылаться на то, что не знал и не должен был знать об условиях ипотеки.
• Права пользования и владения (по сути аренда), возникшие из сделок, заключенных после передачи объекта недвижимости в ипотеку без согласия залогодержателя (в том числе, когда получение такого согласия не требовалось по закону или договору), прекращаются с момента вступления в силу решения суда об обращении взыскания на предмет залога, а при обращении взыскания во внесудебном порядке, с момента завершения процедуры реализации предмета залога и приобретения на него права собственности иным лицом. При этом права пользования и владения предметом залога в описанном случае не прекращаютсяПункт 42 Постановления, если приобретатель предмета залога согласился с их сохранением.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания

В Постановлении подтверждаетсяПункт 59 Постановления, что соглашение залогодателя и залогодержателя о внесудебном обращении взыскания на предмет залога может содержаться в договоре ипотеки или в отдельном документе.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания вне зависимости от того, содержится ли оно в договоре ипотеки или в отдельном документе, не подлежит государственной регистрации. При этом в ЕГРН вносятся сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки. Стороны соглашения, а также лица, которые знали или должны были знать о его заключении, не вправе в отношениях между собой ссылатьсяПункт 61 Постановления на отсутствие в ЕГРН записи об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Принудительная регистрация прекращения ипотеки

В Постановлении рассмотрены некоторые случаи, когда залогодатель имеет право потребовать регистрации прекращения залога (ипотеки) в судебном порядке при уклонении залогодержателя от подачи заявления о такой регистрации. К таким случаям относятся:

• прекращение залоговых правоотношений. Очевидным основанием их прекращения является исполнение обеспечиваемого обязательства. Однако могут быть иные случаи, например, прекращение залога, предоставленного третьим лицом, ввиду того, что истек срок, на который предоставлялась такое обеспечение. При этом залогодержатель, необоснованно уклоняющийся от прекращения ипотеки, должен возместитьПункт 18 Постановления залогодателю причиненные таким уклонением убытки;
• истечение срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога. Необходимо отметить, что для требования об обращении взыскания на заложенное имущество действует самостоятельный срок исковой давности, отдельный от срока исковой давности по требованию об исполнении обеспечиваемого обязательства; и
• истечение срока предъявленияПункт 19 Постановления к исполнению исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество.