Напомним, в 2018 году началась реформаФедеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»., целью которой было установление единого подхода к правовому регулированию о ЗОУИТ. Предполагалось, что сведения о ЗОУИТ будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости («ЕГРН»), а Правительство Российской Федерации в отношении каждого вида ЗОУИТ, перечень которых был прямо закреплен в статье 105 Земельного кодекса Российской Федерации (за исключением водоохранных зон, прибрежных защитных полос и защитных зон объектов культурного наследия), утвердит положение, определяющее порядок установления, изменения и прекращения зоны, требования к ее размерам, перечень ограничений использования земельных участков в границах зоны и прочие особенности. Подготовка необходимых для реализации реформы правовых актов и информационной инфраструктуры еще не завершена.
Законом № 496-ФЗ внесены следующие ключевые, на наш взгляд, изменения:
1. С 1 января 2026 года на 1 января 2031 года перенесен предельный срок для установления ЗОУИТ по «старым» (разрозненным) правилам, то есть до указанной даты ЗОУИТ может быть установлена (и будет порождать правовые последствия) одним из указанных в законе способов (это может быть решение органа власти, согласование границ зоны органом власти, нормативный правовой акт, решение суда). Информация об установленных таким образом ЗОУИТ может отсутствовать в ЕГРН до 1 января 2033 годаЧасть 8 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Закона № 496-ФЗ)..
Таким образом, вплоть до начала 2033 года информация об ограничениях земельных участков, содержащаяся в ЕГРН, может быть неактуальной. Мы рекомендуем тщательно изучать все возможные источники об ограничениях территории, в частности:
- документы территориального планирования и градостроительного зонирования (актуальные документы можно найти на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования);
- документацию по планировке территории (единый источник отсутствует, информацию следует искать на сайтах органов власти всех уровней, уполномоченных на утверждение документации по планировке территории);
- градостроительный план земельного участка;
- информационные системы обеспечения градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации либо выписки из таких систем, если в субъекте Российской Федерации отсутствует онлайн-ресурс;
- правоустанавливающие документы на земельные участки, а также исторические схемы/планы участков;
- обычные онлайн-карты с целью изучения окружения территории и поиска объектов, которые могут иметь ЗОУИТ (например, объекты культурного наследия, производственные объекты, объекты обработки, утилизации, обезвреживания, размещения твердых коммунальных отходов, водные объекты и прочее);
- физический осмотр территории с привлечением профильного специалиста.
2. Уточнены правила в отношении санитарно-защитных зон («СЗЗ»), которые являются отдельным видом ЗОУИТ. Как минимум до 1 марта 2031 годаЧасть 16.1 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Закона № 496-ФЗ).:
- отменяется обязанность по предоставлению застройщиками заявления об установлении или изменении СЗЗ до дня обращения в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство объекта; и
- не требуется внесение сведений о СЗЗ в ЕГРН, она будет считаться установленной (измененной, прекращенной) со дня принятия решения Роспотребнадзором. Однако сведения можно внести в ЕГРН по желанию застройщика.
Перечисленные выше обязанности действовали применительно к СЗЗ в течение всего 2025 года.
Кроме того, напомним, что с 1 января 2026 года прекратили существование ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, а ограничения использования земельных участков в них больше не действуютЧасть 13 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Закона № 496-ФЗ).. Рекомендуем всем правообладателям объектов, в отношении которых еще не установлены СЗЗ, обратить на это внимание и во избежание конфликта с другими (новыми) ЗОУИТ организовать установление СЗЗ и внесения сведений о них в ЕГРН.
3. Расширены полномочия Правительства Российской Федерации в отношении содержания положения об отдельных видах ЗОУИТ, которые должны быть приняты. В частности, в таких положениях могут быть установлены особенности возмещения убытков правообладателям объектов, возведенных до вступления в силу соответствующего положения, а также может быть установлено, что ограничения, предусмотренные новым положением, вовсе не применяются к таким объектам и к земельным участкам, права на которые возникли до вступления в силу нового положенияЧасти 22, 23, 36, 60 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Закона № 496-ФЗ)..
9 февраля 2026 года в Государственную Думу Российской Федерации внесен законопроект № 1144249-8, которым предложены новые изменения в правовое регулирование о ЗОУИТ. Таким образом, реформирование законодательства продолжается.
