Что случилось?
В сентябре 2025 года на официальном сайте Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга был опубликован проект Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год («Перечень»).В настоящее время ожидается публикация проектов перечней в других регионах РФ, которая, как правило, также приходится на осенний период.
История вопроса и рекомендуемые действия
Публикация проекта Перечня напрямую связана с особенностями определения налоговой базы по налогу на имущество организаций.Так, налоговая база по налогу на имущество организаций может определяться как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, либо как кадастровая стоимость — в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (пункты 1, 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ («НК РФ»)).
Согласно подпункту 1 пункта 7 статьи 378.2 НК РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периодаВ соответствии с пунктом 1 статьи 379 НК РФ налоговым периодом по налогу на имущество организаций признается календарный год. по налогу на имущество организаций уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ определяет перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Исходя из этого, основанием для исчисления налоговыми органами налога на имущество организаций по кадастровой стоимости является включение объекта недвижимого имущества в Перечень.
Ошибочное включение объекта в проект Перечня, а затем и сам Проект влечет за собой негативные для налогоплательщика последствия в виде необходимости уплаты налога на имущество организаций по кадастровой стоимости.
В связи с этим, мы рекомендуем ежегодно отслеживать включение собственных объектов недвижимого имущества в проект Перечня соответствующего субъекта РФ, для того чтобы иметь возможность оперативно убедиться в достоверности информации и при необходимости внести соответствующие изменения.
Так, в случае несогласия собственника (пользователя) объекта недвижимого имущества с проектом Перечня в Санкт-Петербурге указанное лицо вправе в срок до 20 ноября года, предшествующего налоговому периоду, подать в Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга возраженияРаспоряжение Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 2 апреля 2018 года № 7-р..
Возражения подлежат рассмотрению, если к ним приложены документы, подтверждающие право собственности на объект или документы, подтверждающие основания возникновения у собственника (пользователя) обязанности по уплате налога на имущество организаций в отношении объекта, а также документы, обосновывающие изложенные в возражениях доводы.
Возражения рассматриваются в течение 20 рабочих дней с даты их поступления в Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.
По результатам рассмотрения возражений Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга принимается решение об удовлетворении (неудовлетворении) представленных возражений, о чем в адрес заявителя направляется письменный ответ.
На основании результатов рассмотрения возражений Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга не позднее 30 декабря года, предшествующего очередному налоговому периоду, определяет и публикует Перечень.
Вместе с тем, мы рекомендуем рассматривать возможность обжалования именно проекта Перечня, а не уже утвержденного итогового документа, поскольку процедура оспаривания итогового Перечня связана с рядом дополнительных трудностей и ограничений, которые будут рассмотрены ниже.
Требования законодательства РФ для включения в Перечень объектов
Положения статьи 378.2 НК РФ требуют для включения здания в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, соблюдения одного из следующих условий:- здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, и/или размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (не менее 20% общей площади); и/или
- здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения, и/или размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (не менее 20% общей площади).
Оспаривание включения объекта недвижимого имущества в Перечень
При оспаривании утвержденного Перечня налогоплательщик имеет право выбрать один из двух способов правовой защиты — обратиться в уполномоченный орган, утвердивший Перечень, или сразу в суд.Вместе с тем обращение в уполномоченный орган на этапе после публикации окончательного варианта Перечня, зачастую не дает реального результата в силу формального подхода уполномоченных органов, в связи с чем чаще всего требуется последующее обращение в суд.
Учитывая, что Перечень признается нормативным правовым актомПисьмо ФНС России от 15 декабря 2016 года № БС-4-21/24172., лицо, в отношении которого применен этот Перечень или лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым Перечнем, если они полагают, что Перечнем нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы, вправе обратиться с административным исковым заявлением о признании соответствующего Перечня в части недействительным в суд субъекта РФСтатья 13 Гражданского кодекса РФ, статья 20, 208 Кодекса административного судопроизводства РФ..
При подготовке иска необходимо четко обосновать наличие у объекта недвижимого имущества признаков, исключающих его включение в Перечень (например, менее 20% общей площади объекта используются для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры).
При должном фактическом и правовом обосновании искового заявления требования истца, как правило, удовлетворяются, и соответствующие изменения вносятся в Перечень.
* * *
Налоговая команда Denuo обладает большим опытом сопровождения споров об исключении объектов недвижимого имущества из Перечней и готова оказать содействие по вышеуказанным.
