Публикация проектов отчетов об итогах ГКО осуществляется, как правило, в августе — сентябре текущего года.
Так, проекты отчетов об итогах ГКО в Москве и Санкт-Петербурге в настоящее время уже размещены на сайте Росреестра с возможностью представления заинтересованными лицами замечаний в соответствии с частью 17 статьи 14 Закона о ГКО. После истечения срока на представление замечаний нормативно-правовыми актами субъектов РФ ориентировочно в октябре — ноябре этого же года будут утверждены результаты ГКО.
Полученный результат оценки объекта недвижимости признается его кадастровой стоимостью, главным образом используемой для расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций.
По общему правилу, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются начиная с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (пункт 1 части 2 статьи 18 Закона о ГКО). Таким образом, кадастровая стоимость в размере, определенном по результатам ГКО в 2025 году, будет применяться с 1 января 2026 года.
В случае несогласия с результатами кадастровой оценки заинтересованные лица вправе оспорить размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В настоящее время в различных субъектах РФ применяются разные порядки оспаривания результатов ГКО.
В частности, в Москве и Санкт-Петербурге действует старый порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, установленный статьей 22 Закона о ГКО.
Порядок оспаривания результатов ГКО в Москве и Санкт-Петербурге
Обжалование кадастровой стоимости может быть произведено как до утверждения результатов ГКО, так и после.Оспаривание предварительных результатов ГКО ввиду наличия существенных ошибок в отчетах об оценке кадастровой стоимости
После опубликования проекта отчета об определении кадастровой стоимости у заинтересованных лиц имеется возможность подать на него замечания.
Замечания подаются в профильное государственное бюджетное учреждение («ГБУ») в течение срока, установленного региональным управлением Росреестра (как правило, 30 календарных дней со дня опубликования предварительного отчета).
К замечаниям к проекту отчета о результатах ГКО не предъявляется строгих требований. Однако для того, чтобы замечание действительно повлияло на оценку, необходимо выявить очевидные ошибки в отчете (например, использование неправильных характеристик объектов), что, как правило, требует проведения анализа квалифицированными сотрудниками организации или сторонними экспертами.
В отдельных случаях имеет смысл вместе с замечаниями к проекту отчета предоставить в ГБУ декларацию о характеристиках объекта недвижимости (например, если способ фактического использования помещения не соответствует данным, приведенным в ЕГРН/технической документации, или если в ЕГРН отсутствует важная информация о помещении, имеющая значение для определения кадастровой стоимости).
Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду наличия существенных ошибок в отчетах об оценке кадастровой стоимости
В случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, после принятия акта об утверждении результатов ГКО и вступления в силу кадастровой стоимости заинтересованные лица сохраняют возможность подать в профильное ГБУ обращение об исправлении таких ошибок. Обращение также должно содержать указание на выявленные в отчете ошибки (например, описки, опечатки, арифметические ошибки, ошибки в методологии), то есть заявление должно быть обоснованным.
При этом, учитывая, что процедура внесения изменений в результаты ГКО после их утверждения является гораздо более сложной (потребуется внесение изменений в соответствующий нормативный акт), вероятность добровольного исправления обнаруженных профильным ГБУ ошибок на данном этапе ниже по сравнению с предварительным этапом.
Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в комиссии
В случае если рыночная стоимость объекта капитального строительства, определенная в отчете об оценке, выполненном профессиональным независимым оценщиком, ниже стоимости, определенной в рамках ГКО, заинтересованные лица вправе обратиться в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, включающую представителей региональных Минимущества, Росреестра и исполнительного органа власти (например, Правительства г. Москвы и т. д.), с требованием о пересмотре кадастровой стоимости.
Однако на практике данный инструмент является малоэффективным. Рассмотрение заявлений на заседаниях комиссии происходит крайне формально, а с 2020 года (в период эпидемии коронавирусной инфекции) зачастую проходит в онлайн режиме без участия представителей.
Фактически комиссия удовлетворяет требования заявителей только в том случае, если рыночная стоимость, определенная оценщиком, соответствует определенным внутренним и непубличным интервалам кадастровой стоимости в отдельно взятом кадастровом квартале.
Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в суде
В случае если рыночная стоимость объекта капитального строительства, определенная в отчете об оценке, выполненном профессиональным независимым оценщиком, ниже стоимости, определенной в рамках ГКО, заинтересованные лица также вправе обратиться в суд в порядке административного судопроизводства с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (вне зависимости от факта обращения в комиссию).
На практике региональные Минимущество, Росреестр и исполнительный орган власти направляют свои возражения на отчет оценщика, представленный заявителем, после чего суд назначает экспертизу, от результатов которой и будет зависеть итоговое решение.
В случае удовлетворения судом требований заявителя кадастровая стоимость в размере рыночной будет подлежать применению с начала налогового периода, в котором были применены результаты оспариваемой ГКО.
Таким образом, единственным временным ограничением для обращения в суд является общий трехлетний срок возврата излишне уплаченного налога.
* * *
Налоговая команда Denuo обладает большим опытом сопровождения споров о результатах кадастровой стоимости как на уровне комиссий, так и в судах, и готова оказать содействие по вышеуказанным вопросам, в частности подготовить замечания и обращение об исправлении ошибок в отчете, сопровождать процесс проведения рыночной оценки объекта недвижимости, подготовить обращения в комиссию/ГБУ/суд и сопровождать процесс рассмотрения спора.
