В августе 2023 года ожидается публикация предварительных отчетов о результатах ГКО, а сами результаты ГКО будут утверждены нормативными правовыми актами субъектов РФ ориентировочно в ноябре 2023 года. Кадастровая стоимость в размере, определенном по результатам ГКО, будет применяться с 1 января 2024 годаП. 1 ч. 2 ст. 18 Закона
Обращаем внимание, что для налога на имущество за 2023 год сделано исключение: если кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и применяемая с 1 января 2023 года, больше стоимости из ЕГРН, применяемой с 1 января 2022 года, для расчета используется показатель стоимости с 1 января 2022 года, за исключением случаев увеличения кадастровой стоимости объекта из-за изменения его характеристик (п. 2 ст. 375 НК РФ).
В случае несогласия с результатами кадастровой оценки у заинтересованных лиц существует возможность оспорить размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В настоящее время в различных субъектах РФ применяются разные порядки оспаривания результатов ГКО.
В частности, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге действует старый порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, установленный статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» («Закон №237-ФЗ»).
Ленинградская область с 1 января 2022 года перешла на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимостиСогласно Постановлению Правительства Ленинградской области №713 от 11 ноября 2021 года установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении всех объектов недвижимости на территории Ленинградской области применяется с 1 января 2022 года в соответствии со статьей 22.1. Закона № 237-ФЗ.
Оспаривание результатов ГКО в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге
Обжалование кадастровой стоимости может быть произведено как до утверждения результатов ГКО, так и после.Оспаривание предварительных результатов ГКО ввиду наличия существенных ошибок в отчетах об оценке кадастровой стоимости
После опубликования проекта отчета об определении кадастровой стоимости у заинтересованных лиц имеется возможность подать на него замечания.
Замечания подаются в профильное государственное бюджетное учреждение («ГБУ») в течение срока, установленного региональным управлением Росреестра (как правило, 30 календарных дней со дня опубликования предварительного отчета).
К замечаниям к проекту отчета о результатах ГКО не предъявляется строгих требований. Однако для того, чтобы замечание действительно повлияло на оценку, необходимо выявить очевидные ошибки в отчете (например, использование неправильных характеристик объектов), что, как правило, требует проведения анализа квалифицированными сотрудниками организации или сторонними экспертами.
В отдельных случаях имеет смысл вместе с замечаниями к проекту отчета предоставить в ГБУ декларацию о характеристиках объекта недвижимости (например, если способ фактического использования помещения не соответствует данным, приведенным в ЕГРН/технической документации, или если в ЕГРН отсутствует важная информация о помещении, имеющая значение для определения кадастровой стоимости).
Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду наличия существенных ошибок в отчетах об оценке кадастровой стоимости
В случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, после принятия акта об утверждении результатов ГКО и вступления в силу кадастровой стоимости заинтересованные лица сохраняют возможность подать в профильное ГБУ обращение об исправлении таких ошибок. Обращение также должно содержать указание на выявленные в отчете ошибки (например, описки, опечатки, арифметические ошибки, ошибки в методологии), то есть заявление должно быть обоснованным.
При этом, учитывая, что процедура внесения изменений в результаты ГКО после их утверждения является гораздо более сложной (потребуется внесение изменений в соответствующий нормативный акт), вероятность добровольного исправления обнаруженных профильным ГБУ ошибок на данном этапе ниже по сравнению с предварительным этапом.
Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в комиссии
В случае если рыночная стоимость объекта капитального строительства, определенная в отчете об оценке, выполненном профессиональным независимым оценщиком, ниже стоимости, определенной в рамках ГКО, заинтересованные лица вправе обратиться в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, включающую представителей региональных Минимущества, Росреестра и исполнительного органа власти (например, Правительства г. Москвы и т.д.), с требованием о пересмотре кадастровой стоимости.
Однако на практике данный инструмент является малоэффективным. Рассмотрение заявлений на заседаниях комиссии происходит крайне формально, а с 2020 года (в период эпидемии коронавирусной инфекции) зачастую проходит в онлайн режиме без участия представителей.
Фактически комиссия удовлетворяет требования заявителей только в том случае, если рыночная стоимость, определенная оценщиком, соответствует определенным внутренним и непубличным интервалам кадастровой стоимости в отдельно взятом кадастровом квартале.
Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в суде
В случае если рыночная стоимость объекта капитального строительства, определенная в отчете об оценке, выполненном профессиональным независимым оценщиком, ниже стоимости, определенной в рамках ГКО, заинтересованные лица также вправе обратиться в суд в порядке административного судопроизводства с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (вне зависимости от факта обращения в комиссию).
На практике региональные Минимущество, Росреестр и исполнительный орган власти направляют свои возражения на отчет оценщика, представленный заявителем, после чего суд назначает экспертизу, от результатов которой и будет зависеть итоговое решение.
В случае удовлетворения судом требований заявителя кадастровая стоимость в размере рыночной будет подлежать применению с начала налогового периода, в котором были применены результаты оспариваемой ГКО.
Таким образом, единственным временным ограничением для обращения в суд является общий трехлетний срок возврата излишне уплаченного налога.
Определение кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в Ленинградской области
Оспаривание ГКО ввиду наличия существенных ошибок в отчетах об оценке кадастровой стоимостиПосле публикации отчетов о результатах ГКО в Ленинградской области заинтересованные лица по-прежнему могут подать замечания на проект отчета, а после утверждения результатов ГКО подать обращение об исправлении ошибок в отчете в описанном выше порядке.
Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в ГБУ
После утверждения результатов ГКО заинтересованные лица вправе обратиться в профильное ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (своеобразный аналог комиссии) в период с даты постановки объекта недвижимости на кадастровый учет до даты снятия его с кадастрового учета.
К заявлению в обязательном порядке прикладывается отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный независимым оценщиком. При этом обратиться в ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной можно в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки объекта недвижимости, при пропуске этого срока заявление будет возвращено без рассмотрения.
Оспаривание утвержденных результатов ГКО ввиду несоответствия кадастровой стоимости рыночной в суде
В случае вынесения решения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной заинтересованные лица могут обратиться в суд в порядке административного судопроизводства.
Важно учесть, что обращение в ГБУ с заявлением об установлении рыночной стоимости, в отличии от обращения в комиссию в рамках статьи 22 Закона
Рыночная стоимость определяется ГБУ/судом на дату, которая указана в отчете об оценке (эта дата, как правило совпадает с датой, на которую проводится ГКО, например, в рамках ГКО 2023 года этой датой будет 1 января 2023 г.). По общему правилуП. 6 ч. 2 ст. 18 Закона
Налоговая команда Denuo обладает большим опытом сопровождения споров о результатах кадастровой стоимости как на уровне комиссий, так и в судах и готова оказать содействие по вышеуказанным вопросам, в частности подготовить замечания и обращение об исправлении ошибок в отчете, сопровождать процесс проведения рыночной оценки объекта недвижимости, подготовить обращения в комиссию/ГБУ/суд и сопровождать процесс рассмотрения спора.
